为什么我身边的人都认为房价一定会大跌,都认为再等2到3年,就会降了?

就我所知的范围内，房价普遍已经阴跌2年了，当然有个别地方涨，但我们看的是全盘全国的问题。真正的核心是那些掏空6个钱包能上船的人，差不多已经上船了。那些享受时代红利的人，手上不知道有几套房，至少自己住的绝对不缺，剩余要上船的，要不没钱买，要不觉得对自己未来不看好不买。最最主要的是，房子是人住的，关键你得有人啊！！！得有人接盘啊！！！人口出生率还有，房子的可投资属性越来越差，房产税开征箭在弦上。（听说有人要转嫁到房租上，我只能说这种抖机灵的话，听听就行了，真正拥有很多房产的人政策研究的比谁都明白，这是不可能的，房产税绝对是根据拥有的房产递增式的）但是大跌不大跌是看国运的，这个东西真的不好说，至少老百姓我觉得很难看透。但是一些国家动向也说明很多问题。国家想解决什么问题呢？出生率低的问题，贫富差距的问题，老百姓生活满意度的问题，资本流向的问题，教育的问题，这都是动摇国本的问题了，侧面也反应经济形势的企稳，没有大涨了。这里肯定有人杠，出生率低恰好说明经济发展到一定程度了，我呸一个，你身边是不是越有钱的生的孩子越多，睁开你的眼睛好好看看现象，不要人云亦云，也不要拿个别现象跟我杠。现在对教育出手了，哪怕造成几百万人失业也要出手，很说明问题。那就是不得不出手。以前老百姓的钱流哪，第一个房子，第二个绝对是教育，教育搞不好被资本裹挟，甚至被外国资本裹挟容易出乱子的，参考HK.现在已经有风声开始弄房地产，上海全民征收（之前不是全民）是个信号。一句话，中国不会允许新的地主诞生（实际已经诞生了）或者持续让你当地主。如果老百姓兜里没钱，目前的这种对社会现象的不满会变成更糟糕的形式的不满。各位想想，那些靠房产，什么社会价值没有（不绝对，也有很多社会精英），还让有社会价值的人对国家寒心出国对国外效忠，好好想想这种现象一直下去可能吗?以前经济好的时候有虹吸效应，可能没事，经济企稳，国家就会对这些乱象出手了。 收起

民众苦房价久矣。。。至少你所说的两三年内是不会大跌的，横盘，小涨，小跌都有可能，唯独不会大跌。房地产上游捆绑了太多太多实业和从业人员，房地产本身也深度捆绑了银行和信托等等等等太多银行和金融机构，上车房地产的那些老百姓多数贷款二十年三十年。你会发现房地产几乎捆绑了太多太多太多，一两个房企可以倒（最近恒大暴雷，前途未卜），诚然过去十几年房地产的野蛮生长的确带来了很多弊端，但是国家也绝不会在此时此刻放任房地产领域泡沫突然破灭，如果破灭了，即使现在房价全面腰斩，你也会买不起，届时会出现大量房企倒闭，银行和金融机构出现大量坏账甚至大批小银行倒闭，上游产业全面崩塌，大量从业人员失业，你手中的人民币购买力急速下降，非房地产行业的企业也会大批倒闭，一系列连锁反应，人民将会大批失业，已上车的老百姓不仅失业还要还高额房贷，而没上车的你照样买不起房，不仅买不起房，工作和生活将会收到极大影响，引发社会动荡，爆发的灾难绝对是巨大巨大的，不亚于打一次热战。泡沫始终是要破的，房价在天上飘太久也是要落地的，只是不能现在突然大面积刺破泡沫，房价也不能硬着陆，未来，房地产企业会经历一波洗牌，房地产增速会放缓，立足于国家经济增长，赶超发达国家，这个过程不会短，应该在未来10年甚至更久的跨度。我们普通人左右不了大局，有些事情也不是你我能看透的，唯有好好上班努力搬砖，别无他法。 收起

恒大都半死不活了，所以你觉得呢？ 但2–3年内跌，是不可能的。 二手房市场被锁住，想抛售都没机会 。 相当于股市里，一个股票，你只能买入，不能卖出，这就不会造成恐慌性抛售，自然就没有大幅下跌，这么回事。 5年后，看组织，会不会续约，来个满7唯一，满10唯一的骚操作。 看你能不能熬了，熬个10年八载。 再牛逼一点，熬个70年，让土地重新归还国家，有房者的财富直接被洗掉。 大家在2050年，迎接社会主义中级阶段。—————— 为什么我会认为70年后，财富被洗没了。 首先我们阵营的性质决定会往更高级的阶段发展，但不能用过去的手段去消灭私有，而是用合乎法理的正道去解决这个问题。 其次，我们是不会出现阶级固化这个问题，尤其是中下阶级，这也是性质决定的，中产是坐不稳那个位置，因为没有生产资料。目前很多有影响力的私企，都是有组织股份的，什么dang支部，这就决定了，私企会成为社会稳定的节点，而不是某人的私人所有。当你买房的时候，必然有对手盘在抛售。卖房子的人预感未来涨幅空间有限，正在俯视你。你买房，是你骂他sha叉，还是他骂你sha叉？ 最后一点，我们产业升级不容乐观，疫情是黑天鹅回了一波血。ps：如果你看好未来经济，那就买房，不看好，就别买。 收起

简单来说，自08年之后，我国房价上涨完全依赖放水。4万亿之后，房价直接翻倍。16-17年房价翻倍，也是仰仗放水。放水必须配合低利率，利率高资金成本就高，这时候没人愿意从银行借钱，水就放不出去。只有利率低了大家才愿意借贷，水才能放出去。所以每次放水都会伴随利率（尤其是房贷利率）的大幅降低。而2023年是美联储加息的时间节点，美联储加息，我们也要跟着加息，不然资本会逃离我国，跑到美国追逐高利率，这对我们的产业是巨大打击。加息会减少资金流动性，提高资金成本。炒房客的资金压力会变大，为了缓解压力，很多炒房客会卖掉房子。卖房的人多了，房价就面临下跌的压力。而由于市面上流动资金的减少和资金成本的提高，这时候愿意买房的人反而更少。在戴维斯双击之下，房价很容易下跌。2023年距离现在也就两三年，你身边认为房价会下跌的朋友，大概就是上面的逻辑。 收起

我司曾是做房地产行业中数一数二的公司，Top 100地产中合作的可以说非常多的都是我们客户吧，资讯也算走在行业的前沿。然而近一两年，我们分公司几乎不接纯地产的case 了，一些曾经合作的比较好的Top地产HR 让我们做我们都不做。大公司Top 10企业大多是我们KA 客户，小公司地产根本撑不起来。之前做的有个规模中等的公司，因为公司资金链问题，现在几万块钱的尾款都一拖再拖，让公司不得不走法律途径了。你要是完全了解地产开发的整个流程，你就知道房价高是来源于何处了（土地财政），你也会明白房价高不高完全是GJ 想不想发力（当然，牵一发而动全身，GJ也要为大局着想，所以房产税什么时候落实下来？）。Anyway, 关注贷款相关政策的部分人嗅觉应该比较灵敏了，小公司贷款越来越不好贷，地产整个行业都处于洗牌阶段，当然部分zzzq 的企业会不动如山。BTW, 就目前所了解到的信息而言，许多房企开发商，现在拍地已经做好亏本的准备在拍了。房价会不会大跌我不知道，但最近几年，也绝不会大涨就是了。当然，那种纯粹被带节奏炒起来的（例如上次某地块起拍价被拍到了1W 多，部分销售公司利用这个带节奏说房价会大涨，事实上根据容积率来看那个地块被拍下来原本也就是奔着做那种高端别墅区去的）不算。 收起

我重复个简单道理例如一亩地举例一亩地被规划为住宅用地，政府要求可以建设30层住宅。建成后这一亩地住宅30层每平米住宅拍卖价5000元。那么开发商拿地成本就是每平米5000元，加上建设费用平摊到每平米5000好了，就是一万元。那么开发商拿了地，又不可能在把房子建设费自己先掏，所以把房子抵押给银行，就算利息折合每平米200元吧。那么现在每平米成本就是10200元。这是成本。后期广告，销售提成，等等算折合每平米300元，成本就是10500对吧。还有税呢！政府要收税，我随便说个数，这个每平米1000元。现在就是11200元。这是每平米成本费。那么消费者能买到11200价格的房子吗？不能！因为开发商要赚钱。每平米我加个4000不过分吧。那就是15200元。大概简单说消费者最终买房的价格有可能是当时政府卖这块地折合每平米的价格的三倍甚至还要多。你跟我说房价怎么可能下跌？那些所谓下跌的是之前拿地不那么贵，涨上来又回落的。但是依旧要比当时成交价贵的多。这里面就有很多问题了，开发商把自己能接受的价格卖了，回笼资金了。至于房价在如何，和他半毛钱关系没有。政府更是，银行更是。只要你活着就要还贷款，除非你坐牢或者死亡。这里面风险最大的是谁？是消费者。其次是开发商和银行。在其次是政府。扯远了，说回来。在这种政府已经把地价，税收，等等给你定好了，你房价能跌到哪去？这种模式已经成为固定模式和税收利润来源，你房价能跌到哪去？ 收起

其实已经跌了，20-21这两年哪怕是一二线城市也是横盘。横盘＝跌，微涨＝没涨，大涨＝涨。现在的情况就是，只有一二线核心区域的新盘才能卖到高价。而房地产往往从这块来制造焦虑。比如，身边有人经常吹牛，说自己05-08年买的房子，现在周边都涨到3w了。搞得好像自己房子单价值3w一样。实际，周边新盘确实卖的到3w。但是12-15年房龄的房子，基本是打了五折的。也就是说，对于刚需而言，现在一平3w，哪怕十年后涨到6-7w，自己房子成交价能达到4w。其实这么看自住也是不亏的，但是作为一个投资产品而言，这收益真的不高。所以还是别炒了。而且最关注房价涨跌的，除了炒房客，就是抱着投资心态的刚需。 收起

价格和价值是两个不同形容词，价格代表着出货人所定的一个货物衡量标准单位，而价值代表着货物对需求者所可以承受的代价单位值。明白了一个道理那我们进入下一个话题，市场供需。所谓的市场供需就是，代表市场上货物的供给和需求，什么是供给，简单来说就是货物生产数量和生产时间。那什么是市场需求呢？那就是市场对货物需求的数量和需要程度。比如一个普通的小村子每年需要消耗大约10只猪的猪肉，那么十只猪就是这个小村子的一年的猪肉需求。一只猪从小猪到大猪假设根据从前的养猪方法需要12个月的时间，这个期间内，猪的食物和照顾人手，代表这只猪的成本。养猪的在成本上增加一定的数额再卖到村子。对于养猪的人来说，增加收益的方法有几种，第一种多养猪，第二种降低养猪成本，第三种提高猪出栏的速度。第一种方法多养猪，这里有一个问题，假设养猪的今年养了12只猪，而村子里只需要十只猪怎么办？多的两只猪不被村子这个市场消化，那么多的两只猪每天会产生新的成本。这里养猪的面临四种方法，一种把猪做到其它村子，一种降低猪肉价格，一种增加村民数量以提高市场对猪肉的需求，还有一种提高村民的收入，让他们更愿意浪费和消耗猪肉（也就是生活水平）。第一种，假设把猪运到车的村子，需要额外的运费，如果其它村子处于猪肉饱和的状态，那么其它村子的养猪的会和这个外来的养猪的产生纠纷，脾气不好的干上一架，怕两败俱伤的会让人在其外来猪上增加一个入村税，来尽可能保存自己村子养猪的利益。第二种，降低猪肉价格，让村子里的一些平常舍不得吃猪肉的人愿意拿钱购买猪肉，因为猪肉对村民来说那可是美味。第三种，通过宣传和小道消息，高速村民吃猪肉的人会更强壮，男的壮阳女的滋阴，引起村民购买猪肉的欲望。但是这样严重的话会造成一些新的因素，原本逢年过节才卖猪肉吃的村民因为怕吃不到猪肉，会疯狂购买猪肉，导致猪肉涨价，他们家又吃不完买的猪肉，猪肉又有一个保质期怎么办？一些家庭条件好，家里有冰箱，人缘又好的村民会借钱把猪肉买过来放进冰箱。这样导致8层的猪肉在这些有冰箱又有钱的村民手里，而新猪在来到市场需要一年的时间，市场上其它买不到猪肉的村民，又想吃猪肉怎么办，那就只能通过更高的价格从有猪肉村民那里买。而保管猪肉需要成本，（冰箱和电，借过来的钱也要利息）导致今年村子里的猪肉涨价。没钱吃猪肉的人又想吃猪肉怎么办？要么借钱，要么娶一个或者嫁有猪肉的。假设需要最坏的情况，第二年养猪的不小心把猪死了四头，新的猪少了，为了回本养猪的涨价了。村民们开始恐慌，新猪肉涨价，冻猪肉也涨价，然后这里会陷入一个最坏的循环，猪肉不断被有钱的村民买走，条件差的村民连过节都吃不起猪肉了。第四种，由于猪肉涨价，养猪的决定多养猪导致生产猪饲料的厂家原本只生产10只猪的饲料，为了多赚钱饲料厂决定加班生产饲料，村民一看纷纷表示：加班可以，得加钱。厂家对养猪的表示：村民要加班费，我没办法，昨晚含泪吃了一斤猪肉，猪肉涨价，我也要涨价。顺便建议养猪的再多养一些猪，这样饲料多买便宜。再顺便表示自己家冰箱不够大，冰箱厂家要涨价，这样自己也快吃不起猪肉了。养猪的表示认同：表示是否可以用猪顶消一部分饲料钱，饲料厂嘴巴留着眼泪答应了，表示自己亏大了。 收起