求二手房买卖细则

上海市房地产交易中心 崂山西路201号 58772600 200120 浦东新区房地产交易中心 崂山西路201弄19楼 58767842 200120 闸北区房地产交易中心 天目中路168号 63575558 200071 杨浦区房地产交易中心 周家嘴路3215号 65180800 200093 二手房买卖流程以及解释流程:审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口审查房屋权属→下家要队房屋的权属情况有所了解。首先,查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时,共有人如步能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。其次,把好夫妻共有财产关,《婚姻法》规定,凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。了解房屋使用状况→首先,一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证,下家可以了解到房屋建筑面积大小,房屋用途是办公还是居住等内容。另外,下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利,是否已设定抵押。实地查看房屋质量→下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外,还应实地查看房屋质量。首先,查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况,如擅自占用屋顶露台、走廊,屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二,观察房屋的内部结构,如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三,检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后,下家对简单的新装修多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。明确中介收定性质→定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司,一定要明确终结公司收取定金的性质是代收,还是转交。如果是代收,则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则,下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任,如约定几天内转交,未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价,上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样下家就会有保障。上下家当面谈合同→即使是通过品牌中介公司交易,也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此,在达成交易意向后,上下家要对交易中应发生的税费有所了解,具体可到房产交易部门咨询,这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中,上下家不要擅自与业务员签订买卖协议,避免业务员将公司业务转化为人业务,使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时,上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款,不能由中介公司越俎代庖,如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。结清水表帐单→市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定,不论是谁使用的,凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在交房之前,下家要询问上家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。告知电表状况→按电力公司规定,凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为,违者按违章用电处理。因此,在房屋交接验收时,下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。协助燃气过户→按照燃气公司的规定,上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。结清电话费→有的家庭已经安装了多门电话线路,下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是-普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可,那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单,一并清结后,再办理过户手续。迁移户口→买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,上家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此,下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出,则下家一定要与上家就此问题约定清楚。我是公积金贷款,所以跑的是公积金担保公司,如果读者是商业或组合直接跑银行就可以,以下说下我们办的过程,1、卖家挂牌,上家去交易中心网上房地产柜台直接挂牌,免费的,2、买家我们看到出售信息,与上家联系,约好了看房,房子看好,去交易中心,带的材料见在同一柜台,30元买6份合同,记住要监管版,同上家合计交房等补充条款后,即签好合同,然后去公积金担保公司办理贷款的预审批,现在都没人买卖房子,不用排队,去了材料一交,担保费一交就可以了,(记的要带私章),第二天,担保中心就打电话来说通过,可以去办交易了,3、第三天,上家一同到交易中心先去交税,乱七八糟,买家卖家各先交了万吧快,领了**,印花税凭证,拿到柜台办交易,签个全程监管的合同,等十来分钟,再去交个什么税上下家一共百十来块,回柜台拿一个付款凭证就好了4、在你做交易约定的时间,拿上那付款凭证去银行交了几十万的房款就等产证吧,现在都要二十多天才办下来,5、产证办好会通知你去取,同时同上家办各种交接手续,物业,煤气,有线电视,最关键的是户口。挂牌:市民需要带上房产产权人身份征、房产证原件和复印件(1份),到任意一家受理处填写信息,信息经过核实后,将会在网上公布,挂牌就完成了,上下家可以直接通过公布的方式联系。需要提醒的是,受理处并不排斥中介来挂牌,但中介必须出具房产产权人身份证、房产证原件和复印件(1份)。签合同:找到下家后,上家应到指定银行开监管帐户,然后通知交易所签合同。之后,上下家一起到挂牌的受理处签买卖合同和监管合同,受理处会开具付款凭证,然后,下家就可以把资金(包含购房款和所有税费)打入监管帐户。房款打入时间可以根据合同约定时间支付,税费则需要在合同签定后5天内交清。这个系列完成后,下家就可以领产证了。受理处不收取任何费用。 收起