我去年在防城港购房时,开发商没预售许可证,与我签了

我去年在防城港购房时，开发商没预售许可证，与我签了《合作建房协议》，我支付了35%房款27万，现无钱购买，要退房退回房款，想起诉法院解决，但如果法院受理之前开发商预售许可证办下来了，那我还能退房收回房款吗？合作建房协议上写了：如果退房要支付总房款35％违约金，总房款63万。