拥有城镇户口的居民杨先生即将退休，为了生活更舒适，他决定在离县城不远的苴镇某村买一套房子，但他不知道小产权房买卖时签订的合同是否有效。对此，记者从如东县法院了解到，小产权房买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。根据国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得 展开
拥有城镇户口的居民杨先生即将退休，为了生活更舒适，他决定在离县城不远的苴镇某村买一套房子，但他不知道小产权房买卖时签订的合同是否有效。对此，记者从如东县法院了解到，小产权房买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。根据国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。但是，对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治原则。目前，有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。房屋出卖方如果在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，则违反了诚实信用原则。在实践中，法官将以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其以出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益等，恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。 收起
