开发商 取得五证房产如何抵押给非金融机构或者个人。

宏观调控下,开发商缺资金,部分开发商想用取得5证的房产向非金融机构或个人借款,据我了解,各个城市的抵押办法不一样,有些地方能做抵押,有些不能做。我想问在能做的地方,开发商是通过什么方式呢,是做网签?还是备案登记?,如果是,这两者是一样的吗?有没有法律效应,有没有发生权利的转移?或者说运用这样的方式需要什么条件。谢谢。