购买小产权房怎样签协议才能最大程度规避风险

2004年胶南市某学校将其所有的土地通过协议的方式转让给苗某(小产权房卖方),卖方在该土地上建设住宅一处,当然并无房产证,现卖方想将该住宅转让给我。我想咨询如何和卖方签协议,能最大效力的保护我的利益。