房地产论文-房地产开发中的五个基本问题-房地产论文

房地产估价报告书常见错误 估价报告书常见错误 一、 不完整 估价报告书不完整：根据要求应该有8项 1、 封面 2、 目录 3、 致委托方函 4、 估价师声明 5、 估价的假设条件 6、 估价结果报告 7、 估价技术报告 8、 附件 二、 漏项 （一） 估价结果报告书漏项 1、 委托方 2、 估价方 3、 估价对象 4、 估价目的 5、 估价时点 6、 价值定义 7、 估价依据 8、 估价原则 9、 估价方法 10、估价结果 11、估价人员 12、作业日期 13、报告应用有效期 （二） 估价技术报告书漏项 1、个别因素分析（见八） 2、区域因素分析（见八） 3、市场背景分析（过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析） 4、最高最佳使用分析 5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由； 6、估价测算过程 7、估价结论的确定： 估价对象描述应包括自然状况和权益状况： 土地应说明：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等； 建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。 三、 描述不清错误： （一） 权益方面： 1、 土地使用人 2、 土地使用的性质（出让、划拨；长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等） 3、 土地使用年限 4、 土地的规划用途 5、 有无土地使用权证、所用证 6、 是否共有、部分产权 7、 产权有无争议 （一） 土地物理状况方面 1、 土地“生熟”程度描述不清 2、 土地地价类别交代不清（几类用地、商业、工业） 3、 土地用途交代不清（商、工、住宅） 4、 建筑容率不清 5、 建筑密度不清 6、 绿化比例不清 其中（3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设） （二） 房地产中的土地： 1、 土地面积、形状等 2、 土地四至 （1、2归类为一个错误） （三） 建筑物方面： 1、 房屋用途不清（如有土地用途，视为清晰） 2、 房屋结构不清（房屋层数） 3、 房屋建成年代不清 4、 房屋的状况（分为完整、在建工程） 5、 房屋装修（主要指宾馆、洒店，住宅不用交代） （2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清） 收起