济南2手房土地证要过户?那卖家说没有或者说在开发商那怎么办?怎么查询?

卖家说没有土地证,中介说在开发商那,怎么查询?是不是要卖家办理土地证先交了土地出让金,然后我过完户,在去过土地证?急急急```卖家办土地证要交税?那卖家不去办怎么办?能不能让卖家在合同上写土地正在开发商那里,这样以后就不辉和卖家纠纷了是吗?