关于土地评估中的土地出让金

我是新手~在做土地评估项目~如果是集体土地~企业要收购~那么应该先进行征地将土地转为国有出让土地~然后再交土地出让金获得土地使用权~那么企业的土地成本就是征地费用+土地出让金~也就是委估土地的评估价值~是不是这样的思路?另外如果是国有出让土地转让~那么评估值应该包括哪些内容?如果拿到土地使用者的国有土地出让协议~是否可以根据协议上的出让金比例及数目反算土地价格~比如出让金交了1000万~协议中说明出让金按地价的30%缴纳~那么土地评估价格是否就是1000/30%?如果不是~应该如何评估 收起