土地增值税契税可以扣除吗?

一、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:“五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同‘按国家统一规定交纳的有关费用’,计入‘取得土地使用权所支付的金额’中扣除。” 收起

般情况如下: 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的): 1、先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等) 2、计算收入 3、收入-扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下: 计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。 收起

分两种情况确定扣除: (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注:利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额) (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。 房地产开发费用计算中还须注意两个问题: 第一:利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;第二:对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 收起