影响房地产销售的因素分析

为什么宏观调控初期房价不降反升？这是全国人民都为之困惑的，然而，透过上世纪90年代宏观调控初期物价不仅不降反涨，而且是暴涨，就不难理解近年来房地产宏观调控后初期房价不降反升的现象。1993年国家针对通货膨胀和物价上涨(当年商品零售价格上涨13.2%)出台宏观调控政策，结果，1994年出现了更加猛烈的物价上涨(当年商品零售价格上涨21.7%)，1995年物价上涨减缓(当年商品零售价格上涨14.8%)，1996年物价上涨才恢复到6.1%的水平，其后虽然价格持续下降，但是中国经济却陷入长达5年的低迷。2004年以来我国的房地产宏观调控与上世纪90年代宏观调控惊人地相似，调控初期房价不降反升，而且是猛涨。当然值得警惕的是下一步，房地产价格最终是要下来的，房地产市场整体陷入3-5年的低迷期将是无法避免的。具体来说：2004年国家开始房地产市场宏观调控，2005年房地产价格继续猛烈上涨，2006年房地产价格上涨幅度开始下降，2007年开始房地产价格微涨或开始下跌，2007-2012年房地产市场将进入3-5年的低迷阶段。 房地产宏观调控初期房价缘何不降反升？ 上世纪90年代我国宏观调控的思路基本是凯恩斯的需求管理思路，以抑制需求、增加经济主体的各种税费负担为主要思路，短期内对投资需求的抑制作用远远强于对消费需求的抑制作用，结果初期进一步加剧商品供求矛盾，形成物价更加猛烈的上涨。最后消费需求也被抑制，形成供给与需求的双向收缩，经济最终陷入长达5年的低迷。观察2004年以来的房地产调控情况，宏观调控初期房价不降反升的悲剧必然再次重演。 1.土地供应减少、房地产供应结构调整短期内加剧供求矛盾。从近年调控措施看，有一个重要方面就是对土地供应加强控制和管理，其结果是逐步使土地供应减少，人们自然而然的反应是未来住房供应将会更加紧张，于是更加剧人们抢购房子的念头，导致房价继续上涨。再一方面就是调整房地产供应结构，增加廉租房和经济适用房及90平方米以下的住房，这意味着90平方米以上的房子供应将更加短缺，而90平方米以上的住房需求者往往是高收入阶层，其价格继续上涨也就成为必然。相反廉租房者本来就买不起房，经济适用房和90平方米以下住房对象是中低收入者，而且这类住房供应大量形成还有一个过程，至少也得1年左右。 2.增加税费必然提高房地产价格。近年房地产宏观调控另一个主流思路就是用增加税费的手段抑制房价上涨，从近年出台的各种税费看，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。不断增加的各种税费成本最终不仅不能抑制房价上涨，反而是导致房价持续上涨的重要动力。 3.利益同盟操纵抬高房地产价格。目前房地产业直接涉及三大利益主体，一是地方政府，主要获得地价收益和各种税费收益，二是房地产开发商，主要获得房价与成本的差价收益，三是购房者，主要获得居住或未来潜在升值收益。在三者利益博弈过程中，地方政府与房地产商是最希望通过维持高房价来获得最大化利益的，事实上，许多地方两者已经形成利益共生关系。许多报刊报道过的房地产开发商采用各种手段人为操纵房价的事例屡见不鲜，一些地方政府为了防止房价下跌今年初甚至出台财政补贴政策(每平方米补贴30-60元)鼓励在当地购房。 4.低利率是房价上涨的重要推动力。尽管2004年以来国家出台众多房地产宏观调控政策，加息总共才使用了两次，由于房地产个人贷款利率依然偏低，使得房地产个人贷款规模依然持续增加，银行个人住房贷款为投资投机性需求提供了实现途径。1999年-2005年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%、42.46%、35.17%和15.35%，2005年个人住房贷款余额达到18366万亿元，是1998年的100多倍，远远高于同期家庭可支配收入的增长。显然，银行住房贷款已经成为而且依然是房价暴涨的直接支持力量。 收起