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最近我特别关注房子,特别江宁的商品房和二手房,价格真贵啊,顺便了解了比较便宜的江宁小产权房,许多人认为,房价低,收租金,赚差价,博拆迁赔偿,所以人们铤而走险购买小产权房,在我们江宁,一套江宁殷巷的小产权房建筑面积90平米,简装修,总售价50万元左右,近5600元/平方米;天景山精装小产权房建筑面积:65平米,38万元左右快6000元平方米,房价的高,使得小产权加热,特别是天景山、谭桥公寓、江宁殷巷附件的小产权房很受青眯,一个在地铁附件城区配套都非常完善,一个就在万科的金域蓝湾附件,近在咫尺相差一倍的价格,如果不流通,对于老百姓自己只是住来说,其实也不错,小产权房风险多,下面把一些了解的知识和注意事项分享给大家,小产权的房子是集体产权,土地性质是集体所有,购买者只有使用权,不能转让,不能做贷款,不享受国家大产权房子的待遇!如果考虑买小产权房子的话请慎重考虑!所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%;从住房形态看,一样是普通住宅;从建设手续看,属于旧村改造或者新村建设,没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,目前面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。从价格看,乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。从住房形态看,一样是普通住宅。从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理,服务管理水平不是很高。地产律师说,小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员,尤其是城镇居民的,无论建房行为是否合法,法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。另外,小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证;购房后如遇到国家征地拆迁,很可能无法得到拆迁补偿。而且,购买小产权房需要一次性付款,不能按揭;买入后,房子无法抵押。小产权房交易备要 对于想购入小产权的市民,有几方面问题必须了解并认真对待。 第一、根据我国城市房地产管理法,没有经过确权的房屋禁止买卖。所以,集资房的交易很可能是不合法的,其交易过程中的权益将不受法律保护。 第二、交易前,要了解该集资房的根本性质。如果该集资房被当地列入经济适用住房管理范围,你就要考虑,你具不具备购买该房的资格。如果你不具备购买该房的资格,就不要购买。国家关于经济适用住房的调整政策不断出台。有可能导致将来你们的买卖无法实现房产过户,或者被清理出来。 第三、考察一下该房目前不能取得房产证的原因,以及未来能不能取得产权证。如果该房是单位的违规建房,那么,该房取得产权证的可能性将非常小,不要购买为好。 第四、如果该房就是普通的单位从商品房开发商处集资购得的团购房,你可以买,这种房子风险较小。可以这样操作:最好找一家信用好的房地产经纪机构或者专业的房产律师所介入,和卖主签订买卖合同,交定金;然后,将房款交给该中介机构作中保,要求卖主再将该收据和购房合同更名到你的名下后,在将房款划给卖主。这样会将你的风险系数降到最低程度。 收起
