谁能做一下小产权房案例分析了解了解

最近我特别关注房子，特别江宁的商品房和二手房，价格真贵啊，顺便了解了比较便宜的江宁小产权房，许多人认为，房价低，收租金，赚差价，博拆迁赔偿，所以人们铤而走险购买小产权房，在我们江宁，一套江宁殷巷的小产权房建筑面积90平米，简装修，总售价50万元左右，近5600元/平方米；天景山精装小产权房建筑面积：65平米，38万元左右快6000元平方米，房价的高，使得小产权加热， 特别是天景山、谭桥公寓、江宁殷巷附件的小产权房很受青眯，一个在地铁附件城区配套都非常完善，一个就在万科的金域蓝湾附件，近在咫尺相差一倍的价格，如果不流通，对于老百姓自己只是住来说，其实也不错，小产权房风险多，下面把一些了解的知识和注意事项分享给大家， 小产权的房子是集体产权，土地性质是集体所有，购买者只有使用权，不能转让，不能做贷款，不享受国家大产权房子的待遇！如果考虑买小产权房子的话请慎重考虑！ 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。 对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。从住房形态看，一样是普通住宅。 从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。 地产律师说，小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另外，小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。而且，购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。 小产权房交易备要 对于想购入小产权的市民,有几方面问题必须了解并认真对待。 第一、根据我国城市房地产管理法,没有经过确权的房屋禁止买卖。所以,集资房的交易很可能是不合法的,其交易过程中的权益将不受法律保护。 第二、交易前,要了解该集资房的根本性质。如果该集资房被当地列入经济适用住房管理范围,你就要考虑,你具不具备购买该房的资格。如果你不具备购买该房的资格,就不要购买。国家关于经济适用住房的调整政策不断出台。有可能导致将来你们的买卖无法实现房产过户,或者被清理出来。 第三、考察一下该房目前不能取得房产证的原因,以及未来能不能取得产权证。如果该房是单位的违规建房,那么,该房取得产权证的可能性将非常小,不要购买为好。 第四、如果该房就是普通的单位从商品房开发商处集资购得的团购房,你可以买,这种房子风险较小。可以这样操作:最好找一家信用好的房地产经纪机构或者专业的房产律师所介入,和卖主签订买卖合同,交定金；然后,将房款交给该中介机构作中保,要求卖主再将该收据和购房合同更名到你的名下后,在将房款划给卖主。这样会将你的风险系数降到最低程度。 收起