法律规定的哪些情况下可以退房 退房,本身并不是一个法律术语,法律上与此对应的词应当是“解除购房合同”。一般地来讲,合同既然已由双方当事人签字生效,任何一方就不能随意反悔,因此,绝对的“无条件退房”是不可能存在的,只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时,才允许当事人解除合同。我国有关合同解除的法律规定主要见之于《中人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 展开
法律规定的哪些情况下可以退房 退房,本身并不是一个法律术语,法律上与此对应的词应当是“解除购房合同”。一般地来讲,合同既然已由双方当事人签字生效,任何一方就不能随意反悔,因此,绝对的“无条件退房”是不可能存在的,只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时,才允许当事人解除合同。我国有关合同解除的法律规定主要见之于《中人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等多处法律、法规及司法解释中。根据这些法律规定和生活实践,可以把法律支持的退房理由分为两大类,一类是法定解除权,即不管当事人之间的合同是否有规定,法律直接允许合同一方行使解除权;另一类是约定解除权,即双方当事人经协商达成一致,符合某种条件便可解除合同。可见,二者的主要区别在于前者是基于法律的直接规定,因而不需要另一方同意,主要体现了法律的强制性要求。而后者是基于双方事先或事后的约定,必须经双方同意,体现了对当事人自由意志的尊重。一、法定解除权:法律允许一方可以退房的具体情形。 我国《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。这是购房人主张单方退房的主要依据,但该条不是专门针对商品房销售合同制定的,而是所有民事合同单方解除权的总规定,因而显得非常笼统。结合房地产领域的具体规定,法律允许一方退房的常见情形有: 1、卖方一房二卖,买方可以退房。一物之上不可能存在两个相互排斥的所有权,开发商一套房产签订两次买卖合同,必然会有一个买房人不可能实现购买目的,无法取得房屋的买受人不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样的道理,在房屋拆迁安置的过程中,拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的,被拆迁人可以解除拆迁补偿安置协议。(见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第二款) 2、开发商擅自将已售房产抵押。有的开发商由于资金短缺,在与购房人签订商品房买卖合同后,又向银行申请贷款,将已售房产做了抵押登记。这样,开发商一旦不能按期还款,债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定,无法取得房屋的买受人可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 3、房屋主体结构质量不合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验、确实不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”按照该条规定,如果房屋主体结构质量不合格,无论是房屋交付前还是交付后,买受人均可请求解除合同和赔偿损失,这里的“主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。不过,实践中,这种情形很少见,因为,如果房屋连主体结构(也包括地基基础工程)质量都不合格,那就是名副其实的危房、豆腐渣工程。 4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。” 至于“房屋质量”包括哪些方面,“严重影响正常居住使用”又如何界定,该条没有详述。结合《建筑法》第62条规定,房屋质量,除了包括地基基础工程,主体结构工程外,还包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管、上下水管的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。如前所述,如果地基基础工程、主体结构工程质量不合格的,买受人可要求解除合同和赔偿损失;如果上述其他项目质量不合格,且严重影响正常居住使用的,买受人也可以请求解除合同和赔偿损失,但“严重影响正常居住使用”如 收起
