小产权的房子买卖只有买卖合同有没有法律效力

我最近在中介那看了一套房子,房子是05年的,价钱也谈的差不多了,不过这个房子是五证不全的,过户也只是去开发商那签一份买卖合同,一手房东手上的买卖合同作废,我想知道这样的房子可以买吗?毕竟也不是小数字