如何判断一家房地产企业资金链是否紧张?

判断房企资金是否紧张，一般可以看以下几点：第一、现金是否足以购买原材料和发工资；第二、是否有过多的应收账款没有收回来；第三、过多的库存商品（房子）滞销无法卖出去，也就是看存货科目和近期销售额；第四、公司是否买了过多的土地，占用了大量资金；第五、向银行借款性质是否都是短期贷款，需要及时偿还。从报表上来说，我以为第一要看它的现金流量表，一般无论是否上市公司，利润表、资产负债表都有太多的粉饰空间，而房地产企业尤甚，所以要从粉饰的报表来看他资金链，现金流报表相对最为准确和无欺，一般懂报表的人第一要看的就是现金流量表。有人也许会反驳，企业可以通过有目的的背靠背交易、开出银行承兑汇票支付以及洗出资金进行体外循环等方式亦可达到现金流造假，搞定现金流量表的作用，但实际操作中，笔者以为大部分公司要造假至此地步的并不多见。后续有时间再补充现金流表分析方面的回答。 收起

除却一般的财务报表分析，对于房地产企业有两个科目非常特殊，一个是存货，一个是预收账款。1、房地产的存货主要反映项目开发成本、开发产品，变现能力较差。预收账款虽然是负债但是反映的的是客户的购房款，所以这里就有一个房地产速动比率=（流动资产-存货）/（流动负债-预收账款）该指标越高，说明短期偿债能力越强。越低就说明丫不但房子不出去，还欠了很多钱…是要死的节奏啊！2、住宅开发周期一般在三年，商业一般在五年以内。所以我们要看三年平均（总债务-预收账款）/EBIT。该指标反映的是付息前对债务的偿还能力。指标越小说明偿债能力越强。越大说明丫赚的钱根本还不起欠债，要死吖！3、非筹资活动现金净流入/（总债务-预收账款）这个是基于现金流量的考察。直接反映企业有多少钱能用来还债，指标越大，说明能用来还债的钱越多。越小则说明丫没钱还债，要借钱还债，这是要死吖！4、存货、预收账款和销售收入与往年的比较。这就很直观了，这个企业存货比往年多了，预收和销售更少了…这就说明这个企业可能在走下坡路。这与房地产速动比率类似。5、现场勘察。蹲售楼处，看签约情况。6、查按揭。如果企业出现假按揭、那说明离死不远了…没人看在党国的份上拉兄弟一把基本上就死了…7、看各种融资方式占比。文艺企业一般只要低成本资金，一般企业高中低搭配，要死的企业基本上都是高的。这个就要拉流水和看关联企业报表了，有没有有规律的非经营款项支出，其他应付是几个意思，一旦发现高成本融资占比增大，说明企业资金压力很大，什么钱都敢要，卖房子不是卖白面儿，嗯，这也是要死！以上，暂时想到，以后再补。 收起

这个可以从以下几个角度来看：1. （累计）经营性净现金流：即使是房地产企业，常年的年度累计经营性净现金流为较大的负数依然十分危险2. 总资产负债率：通常现金流健康的房地产企业都在85%以下3. 净负债比率：现金流健康的房地产企业建议控制在60%以下，40%以下十分健康4. 负债结构，如短期负债占比；短期负债占比过高是不健康的特征5. 总资产周转率其实如果从偿债能力来说，最好用的还是偿债备付率（DSCR），信用评级公司会很看重这个指标，是用EBITDA减掉税除以当期应付的本金和利息；或者有的只用利息覆盖倍数（ICR），就是用EBITDA除以利息的支出以上偏重财务指标，从经营角度上，可以考察1. 开盘销售率：开盘销售率较低（如低于50%）会对上述指标产生明显的负面影响2. 销售回款率、回款周期3. 支付节奏的谈判能力4. 融资渠道、融资成本5. 库存（存销比）、在建工程总量等等，综合考虑吧 收起

放贷的最终目的还是要能够成功收回贷款的本息，因此在某种程度上交易对手是阿猫还是阿狗都无所谓（当然会里的要求还是要尊重的），如此交易对手的资金链只要不是在可预见的时间内行将断裂，就算其现阶段处于紧张的状态也不一定存在实质问题，只要能信贷经营机构能够管理好、把控住交易对手及资金对接项目的实质风险。 资金链不紧张、有一定的自有资金或来自兄弟企业的资金支撑且符合银行贷款资质的开发商不一定就是合适的交易对手。 企业一：三、四线城市的单体项目开发商，与当地政府关系良好，项目瞄准刚需、市场定位非常精准且与同区位楼盘相比还有价格优势，有一定的兄弟企业资金支持，完全没有有息债务，头一、二期开发楼盘的去化率也不错，而且企业的管理团队和老板都是勤恳干事儿的人。给他们放贷没问题吧？ 倘若项目组按照核算好的企业融资需求给它放了一笔贷款，落实了账户监管，指望着看到大楼一栋栋如期建设、屋子一户户如期预售最终按期收回贷款，这可真不一定！恐怕贷后遇到的情况就是项目周边的那些如“某地”、“某大”、“某润”的家伙们一下子搞出了一大片楼房的时候，你的交易对手的第某期的地基还没打完呢，而等你那个悲催的交易对手终于在你们都预计好的时间节点取得预售许可的那一刻，这片区域的刚需都已经被别人照顾妥当了。好了，你的交易对手的资金链马上就要断裂了。 企业二：单体项目或少量项目的开发商，与当地政府关系良好，集团具有一定规模的资产，初期自有资金准备相当充沛且在当地有众多金融机构愿意为之服务，所开发的楼盘质量没得说而且绝对是当地的标杆或焦点，项目基本都已封顶，唯一的缺点就是市场定位有问题，去化率较慢。贷给它笔资金指望它用两、三年的销售收入慢慢来还吗？这种事情十有八九的结局是：市场定位有问题的项目去化率基本不会得到任何改善，整个集团被这个或这几个项目拖累到现金流干涸，当地金融机构变得对它唯恐避之不及。好了，你的交易对手基本上离死就差一口气儿了，考虑一下求求哪家AMC搭把手把你捞出来吧。 一家企业的资金链紧张程度是随时间而动态发展的，在贷前它的状况如何可以拿静态指标作为判断依据，但在贷后它会向哪个方向发展才是实质影响到贷款质量的因素，这时再用静态指标分析它的资金链紧张程度不会有任何时效性可言，在我自己有限的知识和经验范围内我只能想到采取多频次、贴身的下沉管理这种近乎纯体力的手段了。 交易对手是大型开发商的，基本上哪家的资金链都有或多或少的紧张程度，资产负债率、流动比、速动比等指标基本没有实际使用价值。 如果是短贷，交易对手的短期有息负债规模，付息、偿债时间节点和支付规模，历史及即期的融资成本变化，历史与即期的现金流变化等指标可以作为判断依据。大型企业在短期内遭遇经营困局是小概率事件，且这种情况也并非容易预见，这时贷款资金的回收基本依赖于企业资金调配、腾挪的水平。 如果是长贷，就需要侧重对交易对手经营层面的分析。它的楼盘定位、地域布局与规划、远期发展目标等要素的匹配、关联程度，以及其土地储备量、在开发项目量、楼盘销售量等指标的变化幅度都可以作为分析指标。这时就别幻想交易对手能够用锅与盖子的游戏玩转贷款本息，在时间面前任何讨巧的手段都是苍白的，有实力和判断力的交易对手才可能站得住脚。分析某一个或某几个指标不如仅仅分析交易对手本身，哪怕它有种种缺点、不足，只要能够看到它具备还钱的能力，也许它就是一个合适的合作伙伴。显示全部 收起

谢邀~简单说几点吧，同意 @霍冉 的说法，房地产企业资金链绝对来说都是紧张的，不紧张是相对的。首先看资产负债率，资产负债率越高说明房企杠杆越高，房地产企业是十个瓶子三个盖，一旦在借款期内销售下滑或房市处于调整、下行周期就很容易出现资金周转不畅、还款困难，再遇上信贷紧缩就更麻烦了。一般来说资产负债率75%以下在房企中是属于相对比较健康的，但是，因为房企存在大量的假股真债的融资，很多债是以股（少数股东权益）的形式体现在报表上，因此看到很多激进的大房企资产负债率在70%以下那一看就知道有很大水分的。其次，看看货币资金余额是否能覆盖短期债务，如果不能覆盖一年以内到期的的非流动性负债的话，说明这家房企的现金流是比较紧张的。计算一下流动比率、速动比率，综合判断。再看存货的余额，是否在资产中占比过高，占比过高说明资金沉淀的多，计算一下存货的平均持有天数，存货的周转率，三年报表对比起来看，看存货的销售和周转是否在恶化。再次，很重要的是看现金流量表。房地产行业是个准金融行业，玩的就是现金流的游戏。如果房企投资活动较少的话，可以重点分析对比三年来经营活动现金流和筹资活动现金流，包括：1、现金流量结构分析：主要看经营活动现金流入和筹资活动现金流入的占比，两者2：1以上都还属于比较正常健康，比值越小说明现金流越紧张；2、现金流量趋势分析：分析现金流入、现金流出、现金流入与流出差值的变动趋势；3、财务指标的同行业对比分析：除了对比分析前两点，还要对比包括现金流量和当期债务比，债务保障率等关键指标，找一家同行业资产规模、经营风格、销售规模都接近的来进行对比，分析客户的经营效率。以上的前提是财务报表是真实可信的，很多中小房企甚至部分大房企的财务其实都相当混乱。其实财务分析的方法、指标就那些，主要是能够针对房地产行业的特点活学活用就行了。 收起