中国用于居住的建设用地使用权只有 70 年,那 70 年之后怎么办?

就像一国两制邓小平说香港的制度要保持一百年不变，一百年之后呢？这都是政治妥协的艺术，70年的有限产权同样如此，左的人会攻击这是恢复私有制，法律会说没有，土地所有权还在国家，右派欢呼，私有产权得到保护了，法律也说没有，国家有权收回。但私人有使用权，收益权，分配权，难怪张五常会说，所有权并不重要。的确，家庭联产承包责任制也是如此，地是国家的，但是农民可以使用，可以收益，并有一定分配收益的权利，你说他和私有有什么区别，家庭联产承包责任制，最早在五十年代末就有地方提出，六七十年代，上层也有人建言，但都被否了，因为那是阶级斗争的年代，你死我亡，那有什么妥协的空间，这也是今天的进步，人们通过抗争赢得了空间，回到问题，70年以后呢，这是考验后来人政治智慧的问题了，交给他们吧。当然，如果你放弃抗争，这点空间也会丧失 收起

这件事不能用法理去推导，不能用法条去分析，因为本质是政治问题，不是法律问题。《物权法》立法时，曾对70年到期后如何续期有非常激烈的讨论，但由于分歧过大，最后留下了一个很含糊的法条：第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。自动是什么意思？是否还需要特定程序？续期是续多少年？是无偿的吗？ 不过我个人倾向于未来有比较符合常理的结果，毕竟有房产的人游说政府的能力比较强，如果届时规定政府可以无偿收回或者收取很高的续期费用，相信拥有房产的立法者们也不会支持。补充：中国的房地产法律制度是“房地合一”，而房屋本身的建设成本一般只占房价的三四成，其余部分是土地和税费。@慕云蓬 和 @yolfilm 所说大部分建筑物使用年限不到70年确实没错，不过这只是“房”的部分，而“地”的部分同样是需要关心的。 收起

-鋼筋混凝土建築，是有壽限的。一般來說，五十年、七十年，就到頂了。（國內規定，一級公共建築，高質量施工，壽限可至一百年）。看到大家的討論，大家似乎只想著，年限到了，我的房子如何如何？坦白說，你的房子只有一個下場。房子被推倒，地皮還給國家。你的下一代，重新再買一間。只有這個結果，不可能再有其它。就是國家讓你重購地皮，甚至讓你無條件，享有地皮，不管是哪一種安排（政治上的事，誰也不敢預言），但，相信我，你的那間房子，不會佇立一百年以上。艾菲爾鐵塔、自由女神像，可以幾百年，因為是全綱結構。可以拆拆換換。大雁塔，可以幾千年，因為是加強磚造。甚至帝國大廈，都能存在百年以上，因為它是鋼骨結構。鋼筋混凝土房的最大問題，就是鋼筋包在濕水泥中，快速建起。所以，它只有極短的使用壽命。當代的中國人，其實很可憐，把房子當財產。其實，沒有地皮的房子，尤其是鋼筋水泥建築，最多，也就是一代人的暫棲之所。你的都市豪宅，其實，真不如山上農民的窯洞。你的房子，是有保質期的。如此而已。- 收起

楼上几位还是很乐观嘛。我是不认为满70年后会因政治或社会发展原因而妥善解决。 很重要的一点是，过去20年中国房地产市场是超常规发展的新增市场为主，但接下来的50年会是存量房为主。从另外一个角度说就是，过去20年中国房地产市场是依靠政府大量批(卖)地建新房发展的，以后没这么多土地了。 没地可卖之后，接下来几届政府从哪搞钱？存量房。物业税就是这么个背景要在这几年落地的。先促使老百姓买房，政府赚一笔；大家有房之后，再盯着有房的人来搞钱。而且这个新的来钱渠道更稳健。 未来五十年，政府会找到像房地产这样巨额的、新的搞钱渠道吗？如果没其他出路，别指望“70年产权”这事会有解。 收起

一、按照１９９０年国务院颂布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。而居住用地的转让期限为７０年。中国城镇房屋产权只有７０年的说法成立。 二、按照２００７年全国人大通过颂布的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。中国房屋产权只有７０年的说法不成立。 三、依照前述１９９０年的条例规定和１９９５年国家房地产管理法有关规定，土地使用权使用年限届满，应提前一年申请续期，并交纳土地出让金，否则由国家无偿收回。但物权法对住宅用地，取消了“申请”一说，将“申请”换为了“自动”，但未说是有偿的，还是无偿的。留下了一个矛盾，目前学界对此颇有争论。 四、中华人民共和国建立至今６２年，可以观察一下，目前大小城镇，还有多少解放前留下的房子，我们房屋的建筑质量，能支撑多长时间，如果地上的房屋成为危房，需要拆除，土地权属如何处理等等，总之，还会有许多复杂情况，需要国家有关方面出台新的规定。 五、假定你现在３０岁，买了一套有７０年土地使用权的房子，到了７０年，你的房子质量还好，那么，恭喜你能活到１００岁。如果无儿无女，也不想将房子赠送给谁，在你８０岁或９０岁，行动不方便时，可以请人侍候你，与其订立合同，如果侍候得好，去世之后，作为酬劳，房屋归其所有。只要你愿意，还可以有其他若干处理办法。 六、这中间只有一个问题，还不够明确，即如果你活到１００多岁，或你刚好活到１００岁，你及受让人是否要为住宅用地自动续期而付费？如果要付费，付多少，付哪些，怎么付？ 收起