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“房价越调控越上涨,人们不禁要问:究竟有没有办法抑制房价过快上涨?”在昨日江苏省国土厅举办的“6·25全国土地日”高层论坛上,江苏省社会科学院院长的宋林飞教授发出如此忧言。在他看来,房价如此“空调”下去,必将带来巨大负面影响。而目前“房价与宏观调控反方向运行”这一“怪现状”已经到了非扭转不可的地步。宋林飞认为,房价之所以屡调不下,主要是因为当前房地产市场宏观调控面临四大挑战:价格泡沫增多;土地管理 展开
“房价越调控越上涨,人们不禁要问:究竟有没有办法抑制房价过快上涨?”在昨日江苏省国土厅举办的“6·25全国土地日”高层论坛上,江苏省社会科学院院长的宋林飞教授发出如此忧言。在他看来,房价如此“空调”下去,必将带来巨大负面影响。而目前“房价与宏观调控反方向运行”这一“怪现状”已经到了非扭转不可的地步。宋林飞认为,房价之所以屡调不下,主要是因为当前房地产市场宏观调控面临四大挑战:价格泡沫增多;土地管理弊端突出;暴利与腐败蔓延不止;住房保障力度不足。 顽疾一:目前楼市泡沫膨胀 应对:政府干预给房价挤水分 2005年,北京房价上涨21%;2006年,广州房价上涨22%;2007年南京房价同样快速上涨:4月同比上涨11.5%,5月同比上涨9.2%。面对这些数据,宋林飞认为楼市泡沫的存在是毋庸置疑的。 “房价过快上涨便是是楼市泡沫膨胀的表现。”宋林飞表示,如果经济发展不足以支撑地价、楼价的上涨,就是出现了价格泡沫,当前我国许多城市的房地产泡沫都是显而易见的,并且有些大城市的泡沫已较为严重。 房价出现了泡沫自然要挤压。宋林飞认为,南京“一房一价”虽然具体举措有待优化,但其取向与时机无疑是正确的;“5月份南京房价上涨了9.2%,像这样的情况下,政府如果对于过快上涨的房价放任不管就是不负责任”。他建议政府一方面加大对房价泡沫的挤压力度;另一方面加大对违规开发商的监管力度,因为现实的情况是:房子越盖越多,但价格却越涨越高,显然不是一般的供求不平衡;“能否解决房产商扰乱市场秩序的问题将是对政府执政能力的考验”。 顽疾二:高地价助推高房价 应对:变“价高者得”为“价优者得” 房价和地价究竟是谁抬高了谁?宋林飞说,开发商总是喜欢将房价上涨的原因归于地价,而地方政府部门则想方设法证明地价并没有抬高房价。但在他看来,这个“蛋生鸡还是鸡生蛋”的问题,谁都有责任。 宋林飞说,2006年6月国土资源部公布了40个楼盘的资料,无论是协议还是招拍挂供地的,地价都占房价的25% 30%。但值得关注的是,有数据表明,2006年和2007年土地成本上涨50%,住宅价格上涨了30%,土地价格的上涨导致商品房开发成本上升,必然推动房价上涨。“现行土地管理中存在的一些问题,是房价上涨的重要原因。”宋林飞介绍,土地向来都是政府垄断,高地价已经成为地方政府的目标,一些地方政府追求土地收入最大化,导致地价成倍上涨。他认为首先要优化土地供应方式,在保护耕地的前提下适当增加房地产市场用地。其次,要改变现行的土地招拍挂制度。宋林飞表示,对普通商品房的供地,应该把“价高者得”转变成“价优者得”,实行“地价最高、且房屋售价最低者得”的规则。 顽疾三:房地产行业猫腻屡禁不绝 应对:严格控制开发商的暴利 “国八条”、“国六条”等一系列措施已出台多年,但房价调控为何成效不大,究竟谁在房地产高价中推波助澜?谁又在高房价中获取了暴利、损害了人民利益? 此前立足于户型及房价涨幅控制的调控政策,还没有触及根本,宋林飞认为,房地产行业暴利的内在拉动,才是房价在宏观调控中“越调越高”的主因。以闲置土地为例,大多闲置土地的背后都涉及复杂的利益关系,而这些闲置土地又直接导致楼市供应阶段性不足、房价持续上扬。“打击楼市官商勾结不能‘雷声大、雨点小’。”宋林飞指出。 开发商获利什么情况下才是合理的?宋林飞认为南京“一房一价”规定的普通商品住宅8%的净利润便是恰当的。“世界房地产市场的平均行业利润率为5%-7%。而南京取的是上限。”宋林飞说,只有环保节能、科技含量高的少量住宅开发,才应该得到超额利润。 顽疾四:经适房廉租房,缺缺缺! 应对:加快加量建设政策房 各地一直在喊的经济适用房与廉租房的建设力度到底有多大?宋林飞毫不客气,“我看力度都不大”。他介绍,各地城市的经济适用房与廉租房建设虽在加快,但不同程度地存在迟缓与不足的问题。 就江苏而言,从2002年起江苏经济适用房的投资额占住宅的比重就连续4年一直没有突破10%,并且呈现逐年下降的趋势。2001年为11.8%、2002年为8.3%、2003年为6.8%、2004年为5.3%,2005年末为4.6%。2002年-2005年全省经济适用房竣工面积超过1000万平方米,仅占商品住宅竣工面积总计的8.8%,而且大多分布在市区边缘地带。 宋林飞说,近几年来,经济适用房占住宅新开工面积的比重大致保持在6%以内,这和省政府提出的10%左右的比例存在较大的差距。严重供不应求。他认为,首先由政府出资开发与经营廉租房,同时采取共同投资、政府补贴等办法,拓宽廉租房建设的渠道,让更多的城市贫困家庭改善居住条件。记者徐关辉 国土厅厅长:房价上涨主因非地价 在昨日的讲话中,省国土资源厅厅长陶培荣坚持认为:推动商品房价格上涨的主导因素并非地价,而是房地产市场的供求关系等因素。陶培荣说,地价仅占房价一小部分比例,2006年全省地价占房价的比例为20%-30%,与国内重点城市基本相当。 在国土厅此前公布的全省地价监测报告中,去年全省房价相比2005年上涨了6%,但全省住宅用地的平均地价则只上升了5.73%。并且2006年住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例平均为20.77%。“换言之,2006年住宅地价上涨仅带动了房价上涨1.25%。”江苏省国土厅一位副厅长也表示:房价为什么会那么高?主要还是由其供求关系决定,在房价上涨过程中地价并不起主导作用。反过来说,即便政府给土地定一个较低的价格,并以此出让给开发商,在高房价的影响下,开发商也不会将开发出来的房子低价销售。 数据:南京地价占房价比全省最高 在论坛上,陶培荣厅长透露,通过该厅连续对全省城镇地价变动情况进行监测:2006年全省地价占房价的比例为20%-30%,其中南京市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18%,为全省最高。 记者获悉的这份监测报告显示:尽管经历了宏观调控,但从监测结果看,经济发展水平、城市规模对地价的影响仍然十分显著。2006年度苏南地区的地价水平处于全省首位,苏中地区地价水平居中,苏北最低。 从具体城市看,南京地价水平无论是商业、工业还是住宅,均为全省最高。去年南京市市区商业地价3876元/m2、住宅地价2794元/m2、工业地价470元/m2。不仅如此,南京住宅地价在房价中占的比例也位于全省榜首。2006年度,南京市市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18%。 八部委求解房价暴涨原因 5月份70个大中城市房价涨幅公布后,建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局等八部委,将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查,以摸清5月房价快速上涨的真正原因,其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。 调控房价已经两三年了,八部委为何连一个房价上涨的真正原因还没有摸清,还停留在摸查房价上涨的原因上,并且不止一次的摸查,如果一直这样的“摸下去”,如何能够遏制房价的过快上涨呢?现在已经到了用真心,出台真措施、硬措施、狠措施的时候了。 收起
2011-01-01 10:39
来自北京市
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