为什么中海地产开发的楼盘都单独成立公司?

房地产企业的负债率太高，如果一直不成立项目公司而是以母公司运营的话，在其他未交房项目上预售形成的预收账款会大幅提高房地产企业的负债水平，银行一看，负债率80%，90%，这我们系统都过不了啊，过了也会自动跳出一个很高的利率啊，这会进而影响到接下来融资的利率水平。用全新的壳公司可以避免这个问题。现在大部分项目公司的贷款母公司是提供连带责任保证的，如果是民营企业的话还会加上实际控制人的担保和个人财产抵押，风险并不可能单独的隔绝在这个项目实体内。 收起

实际上你说“为了规避房地产项目破产所引发的连带责任”这有点冤枉房地产企业了，一般来说项目公司融资没有母公司的担保增信，先不说能不能融到资，即使融到了成本也是很高的，大型房地产企业不可能完全把项目公司与自己隔离开来。成立项目公司更多地出于对多种利益的综合考量。有什么好处呢？以我做的地产基金项目为例。现在地产基金操作方式多以“明股实债”的方式操作，即基金先对房地产企业的项目公司进行少量增资，后续资金由基金以股东借款形式进入，如果上市房企不希望项目在前期的投入期影响自身的合并财务报表，他可以从名义上让基金控股项目公司，这样就不影响合并报表的资产负债率，不会影响其信用评级，从而不妨碍其去银行间市场等资本市场融更便宜的钱。等项目形成销售了，有了正的现金流，上市公司再进行股权回购并表，这时财务报表就更好看了。因此可见，项目公司最大好处就是可以通过各种灵活的方法来进行项目的操作，没什么好鄙视的。而金融领域就是愿赌服输，对项目看走眼了，也怨不了谁。 收起