中国用于居住的建设用地使用权只有 70 年,那 70 年之后怎么办?

这件事不能用法理去推导，不能用法条去分析，因为本质是政治问题，不是法律问题。《物权法》立法时，曾对70年到期后如何续期有非常激烈的讨论，但由于分歧过大，最后留下了一个很含糊的法条：第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。自动是什么意思？是否还需要特定程序？续期是续多少年？是无偿的吗？ 不过我个人倾向于未来有比较符合常理的结果，毕竟有房产的人游说政府的能力比较强，如果届时规定政府可以无偿收回或者收取很高的续期费用，相信拥有房产的立法者们也不会支持。补充：中国的房地产法律制度是“房地合一”，而房屋本身的建设成本一般只占房价的三四成，其余部分是土地和税费。@慕云蓬 和 @yolfilm 所说大部分建筑物使用年限不到70年确实没错，不过这只是“房”的部分，而“地”的部分同样是需要关心的。 收起

就像一国两制邓小平说香港的制度要保持一百年不变，一百年之后呢？这都是政治妥协的艺术，70年的有限产权同样如此，左的人会攻击这是恢复私有制，法律会说没有，土地所有权还在国家，右派欢呼，私有产权得到保护了，法律也说没有，国家有权收回。但私人有使用权，收益权，分配权，难怪张五常会说，所有权并不重要。的确，家庭联产承包责任制也是如此，地是国家的，但是农民可以使用，可以收益，并有一定分配收益的权利，你说他和私有有什么区别，家庭联产承包责任制，最早在五十年代末就有地方提出，六七十年代，上层也有人建言，但都被否了，因为那是阶级斗争的年代，你死我亡，那有什么妥协的空间，这也是今天的进步，人们通过抗争赢得了空间，回到问题，70年以后呢，这是考验后来人政治智慧的问题了，交给他们吧。当然，如果你放弃抗争，这点空间也会丧失 收起

70 年，你的房子基本只有两种可能。被拆迁了，你已经得到了补偿，住进了新房子，这个新的房子从拆迁补偿时开始重新计算时间。（关键词：新房子）房子倒了，地皮被收回，你再买一栋新房子。（关键词：新房子）70 年房龄的房子基本上你没有兴趣去住的，除非是全面翻新过，但现在的商品房，你似乎又没有合法的权利来翻新（自己修属于违建了），而且考虑到全栋人的意见基本不可能统一，尤其是钱的问题，要解决其中的各种问题也几乎成为不可能，所以这房子有大概率老化，然后无法住人，最后折价卖掉，或者被拆迁。所以，考虑 70 年后的土地问题其实没有太大意义。因为在第 70 年那年，你的房子有大概率根本已经不存在。另外解说一下两个观点存在的问题：观点一：认为官二代掌握着大量的房产，所以 70 年可能能够小代价续期的思路：这个逻辑漏掉了一点，那就是官二代出售旧房换新房的问题：那些官二代掌握的通常都是优质的较新的房产，这个房子实际上在 50 年以内就会失去增值价值，他们会提前把这些房子卖掉然后持有新房，因而持有 70 年房产的人（接最后一棒的人）通常还只能是贫民。观点二：认为你 30 岁买房，必须活到 100 岁才有必要考虑 70 问题。这个假定了所有人买的都是新房，而这并不成立。——如果所有人买的都是新房，那么这个世界上的房产中介就可以倒闭了。事实上，房产中介如雨后春笋般的出现，正意味着房产交易的蓬勃发展，正因为着二手房交易的巨大需求。因而对于大量的人来说，买到房产就只剩下 40 年也不是什么稀奇事。实际上，这两个观点存在的问题都是『忽略了二手房的存在』。 收起

一、按照１９９０年国务院颂布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。而居住用地的转让期限为７０年。中国城镇房屋产权只有７０年的说法成立。 二、按照２００７年全国人大通过颂布的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。中国房屋产权只有７０年的说法不成立。 三、依照前述１９９０年的条例规定和１９９５年国家房地产管理法有关规定，土地使用权使用年限届满，应提前一年申请续期，并交纳土地出让金，否则由国家无偿收回。但物权法对住宅用地，取消了“申请”一说，将“申请”换为了“自动”，但未说是有偿的，还是无偿的。留下了一个矛盾，目前学界对此颇有争论。 四、中华人民共和国建立至今６２年，可以观察一下，目前大小城镇，还有多少解放前留下的房子，我们房屋的建筑质量，能支撑多长时间，如果地上的房屋成为危房，需要拆除，土地权属如何处理等等，总之，还会有许多复杂情况，需要国家有关方面出台新的规定。 五、假定你现在３０岁，买了一套有７０年土地使用权的房子，到了７０年，你的房子质量还好，那么，恭喜你能活到１００岁。如果无儿无女，也不想将房子赠送给谁，在你８０岁或９０岁，行动不方便时，可以请人侍候你，与其订立合同，如果侍候得好，去世之后，作为酬劳，房屋归其所有。只要你愿意，还可以有其他若干处理办法。 六、这中间只有一个问题，还不够明确，即如果你活到１００多岁，或你刚好活到１００岁，你及受让人是否要为住宅用地自动续期而付费？如果要付费，付多少，付哪些，怎么付？ 收起

-鋼筋混凝土建築，是有壽限的。一般來說，五十年、七十年，就到頂了。（國內規定，一級公共建築，高質量施工，壽限可至一百年）。看到大家的討論，大家似乎只想著，年限到了，我的房子如何如何？坦白說，你的房子只有一個下場。房子被推倒，地皮還給國家。你的下一代，重新再買一間。只有這個結果，不可能再有其它。就是國家讓你重購地皮，甚至讓你無條件，享有地皮，不管是哪一種安排（政治上的事，誰也不敢預言），但，相信我，你的那間房子，不會佇立一百年以上。艾菲爾鐵塔、自由女神像，可以幾百年，因為是全綱結構。可以拆拆換換。大雁塔，可以幾千年，因為是加強磚造。甚至帝國大廈，都能存在百年以上，因為它是鋼骨結構。鋼筋混凝土房的最大問題，就是鋼筋包在濕水泥中，快速建起。所以，它只有極短的使用壽命。當代的中國人，其實很可憐，把房子當財產。其實，沒有地皮的房子，尤其是鋼筋水泥建築，最多，也就是一代人的暫棲之所。你的都市豪宅，其實，真不如山上農民的窯洞。你的房子，是有保質期的。如此而已。- 收起

1）首先明确个概念，70年指的是“土地使用权”。其实土地使用权到期的案例出现过很多了，媒体报道深圳和青岛的案例较多，参考链接： 处理方法按照原有的土地出让合同各有不同，从补交出让金到自动续期都有。除了一些历史遗留问题外（比如深圳早期的20年土地使用权，年限少，当时地价也低），《物权法》已经明确了住宅自动续期。2）这个概念和住宅寿命无关。住宅使用年限到期后，可以改建、更新。目前深圳的城市更新政策，已经在业主自主更新上做了很多的实践。以后以全体业主为主体进行房地产更新改造的案例会越来越多。3）就政策方向来说，个人是很乐观的，《物权法》的颁布就充分体现了对私有财产的保护。可资参考的是，有些地方（四川）已经试点了农村土地承包经营权长久不变，把土地承包产权化、永久化，说白了就是农地私有化。4）土地所有权国有，使用权私有，有“用益物权”这样的名词来弥合国有化和私有化的鸿沟，政治逻辑上已经没有问题了。人心所向，给公民的私有财产以基本保障这样的脚步不会倒退。我相信恶花可以结出善果。 收起

房屋的设计是有使用寿命的，就好比汽车也有报废年限。“各类建筑物经济耐用年限： 1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;8、简易结构：10年。”所以不必担心七十年的产权，需要担心的是你的房子能不能撑够七十年另：今年4月，住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说，我国每年新建建筑面积为20亿平方米，消耗全世界40%的水泥和钢材，而建筑平均寿命只有30年。房子总会越造越好，越造越智能，希望不断拔地而起的一幢幢建筑能不断提高建筑的平均寿命。 收起