小产权房和赠送面积

我们这有一处房产属于：1，买后没有产权证；2，赠送面积特别大(合同上面积是50平，但实际可能80平）；3，特价房（正常购买前两种情况房屋总价40万，特价后变成25万）。请问问高手：这是一种什么行为？欺诈成分为多大？