请问评估时是否要用收益还原法单独评估最合理。还是其它方法?自家房屋要征收,是自营的住宅,有经济收益

一楼，算是临街吧。权属上没登记用途，也没登记簿。1984年的房子。自己开公司用的。我查了相应评估办法，这种带经济收益的房子在不考虑权属的情况下，是要按收益法计算，市场法提取相应数据，综合进行评估的。但自营用房的，按评估办法中的规定，是要按我的净收益结合收益有效期（我这还有20年）进行评估的，而且没有市场可比性。是否可以单独用收益还原法单独评估我的房子的在当前时点上的价值上。如果不是这样，应该用什么方式最合理。下面是我提供的二个依据《国有土地上房屋征收评估办法》中第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。《房地产估价理论与方法》中（二）营业的房地产净收益的求取营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。（1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 收起