判断中国房地产市场中是否存在泡沫，我们有必要对泡沫的标准进行明晰。 根据资料，理论界真正对泡沫进行研究是从1970年代开始，理论界当时提出了“理性泡沫”的概念。 “理性泡沫”主要是针对经常可以观测到的资产价格过度波动现象寻求解释的一种尝试，是应用理性预期以及局部均衡的理论解释为什么市场会出现背离经济基础条件的泡沫现象。由于房地产市场中土地和房产的供给弹性是有限的，不存在易得的替代品，以 展开
判断中国房地产市场中是否存在泡沫，我们有必要对泡沫的标准进行明晰。 根据资料，理论界真正对泡沫进行研究是从1970年代开始，理论界当时提出了“理性泡沫”的概念。 “理性泡沫”主要是针对经常可以观测到的资产价格过度波动现象寻求解释的一种尝试，是应用理性预期以及局部均衡的理论解释为什么市场会出现背离经济基础条件的泡沫现象。由于房地产市场中土地和房产的供给弹性是有限的，不存在易得的替代品，以及房地产的基本价值很难确定等原因，房地产市场具备产生泡沫的条件。因此，房地产市场存在的泡沫既可能是理性泡沫，也可能是非理性泡沫。 对此，理论界有一个简单的判断标准，即只要房地产的价格速度上升不超过其“上限”，产生的泡沫就可以认为是理性的，并可以被经济增长所消化。这里所涉及的问题只是收入在一代人中不同的人群间或代际之间转移的问题，也就是说有可能将未来房地产上升空间在短期内都实现了。虽然房地产本身的价格不容易判断，但其价格波动有其上限和下限。 “下限”很简单：如果房地产商从房地产开发中不能够获得“社会平均利润”，那么就不可能有房地产的供给；下限就是使房地产商能够获得社会平均利润的价格。其上限是房地产价格高到影响一个城市的竞争力和使购房者普遍不能承受时的价格。当房地产市场价格过高时，会限制资本与劳动力的流入，从而影响这个城市的竞争力。 当房地产的价格达到了上限，消费者不能承受过高的房价，投机者从中也无利可图时，供给远远超过需求，房地产价格就会急剧下降，同时也会产生连锁反应——与房地产相关的行业受到重大影响，进而也会影响到其他行业。房地产价格的急剧下降与这种连锁反应会使社会形成恐慌心理，这将促使房地产价格的进一步下降，最终形成恶性循环。这是我们最不愿意看到的情况：房地产泡沫破灭，经济受到严重影响，如马来西亚与东京等地曾经发生过的情况。而房地产价格在上限和下限之间有所波动，一般来说是正常的。 依此观察，我国局部地区的房地产市场中是存在着一定的泡沫的，尤其是某些城市存在“过度火热”，这也正是政府与理论界担忧的地方。 一是房价收入比。一般认为平均房价不超过家庭年收入的3－6倍为合理区间，而我国目前许多城市的这个比率已达到甚至超过12倍。 二是房屋空置率。 一般认为房屋空置率应控制在15％－20％以下，而目前我国许多城市的这一数据已达到20％，不少大城市甚至超过20％。三是居民购房是否理性，即购房贷款数额是否与自己的还款能力相符。目前我国一些城市投资性购房比例已达到12％以上，接近15％的警戒线。 收起
