明年的房地产如何?

市场调整有其内在的节奏和周期,单纯放松银根的“救市”措施无法解决房地产行业内存在的问题,也无法扭转处于观望和萎缩的需求。日前,由北京师范大学金融研究中心撰写《2008中国房地产行业资金报告》认为,需求萎缩和资金绷紧预示着房地产进入了行业的调整期,且陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性。 报告在援引国家统计局的权威数据后分析认为,2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元,房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但是资金供求存在缺口,不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题,房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。 报告预测2009年的房地产市场有两种可能性,中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整,那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整,那么资金缺口将达到4925亿元。短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏,中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年,调整仍将延续更长时间。 该报告还认为,2008年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期,销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺,然后才是资金紧缺,因此报告对以单纯注资的“救市”方式持否定态度,认为注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。 今年的房地产行业可以用三个特点来概括:市场交易量萎缩,价格增幅放缓,资金链条偏紧。 从土地购置和储备情况来看,截止到2008年第二季度的数据,尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓,但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中,2008年一季度的土地购置面积增长率达到29.7%,第二季度环比迅速下跌到了-4.5%的水平,随着房地产企业资金链的抽紧,预计未来土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制。土地购置成本始终处于较高水平。2008年一、二季度,土地交易价格同比分别上升16.5%和10.1%,土地储备成本持续增加。 从开发面积的情况来看,今年第一季度开发面积较去年同期大幅上升,进入第二季度后,开发面积同比增速逐月下降,但仍在高速增长的惯性轨道上。 从房地产投资的情况来看,房地产的投资增速依然迅猛。今年房地产投资规模将继续突破2万亿元,投资增幅依然可能维持在28%-30%左右的高位。 房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示,2008年第一季度,三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%,较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度,这种情况出现了明显改变,房地产投资开发的减缓作用开始显现,新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%。增幅的下降正是房地产投资减缓的重要表现,预计后两季度房地产新开工和施工面积还将继续下跌。 从需求看,房地产需求明显陷入观望。今年以来,房地产销售面积和销售金额双双下降,而调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。报告认为目前价格调整仍不充分,市场仍在等待房价和地价的公开下跌,而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。 报告指出,房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面,一是银行贷款减少,其次是销售下降。先有需求空缺,后有房地产行业的资金短缺,因此单纯放松银根的“救市”措施并不可取,除了能够增加土地储备和商品房空置规模,减轻开发商队伍的洗牌力度之外,也无法扭转处于观望和萎缩的需求,因为市场调整有其内在节奏和周期。 报告预期今年的市场形势呈“下降”态势,销售量额下降,购地支出下降;投资开发增速下降,紧缩的货币政策不会出现反转。 报告进一步预测2009年房地产市场的调整轨迹,一是中期调整,明年行业没有复苏势头,资金缺口近万亿元。二是短期调整,明年底会出现较为明显的复苏势头,市场重新走上较为强劲的发展轨道,资金缺口近5千亿元。但是该报告倾向性地认为,目前房地产行业不单纯是资金供求缺口问题,所以未来出现中期调整的可能性更大。 收起