最近,有一位律师朋友反映,前年购置了一套商品房,今年正式交房时间比约定时间延期了5个月。按照当时签定的预售合同约定,违约金按购房款的每日万分之零点五计算,也就是年息的1.82%,这比目前银行一年定期存款利息2.25%还要低;按照银行逾期付款的法定违约金为每日万分之二点一,而你的约定是日万分之零点五,也实在是过低。违约金,顾名思义就是一方因违约而作出一定数额的赔偿,是为了约束违约方、增加其违约成本而 展开
最近,有一位律师朋友反映,前年购置了一套商品房,今年正式交房时间比约定时间延期了5个月。按照当时签定的预售合同约定,违约金按购房款的每日万分之零点五计算,也就是年息的1.82%,这比目前银行一年定期存款利息2.25%还要低;按照银行逾期付款的法定违约金为每日万分之二点一,而你的约定是日万分之零点五,也实在是过低。违约金,顾名思义就是一方因违约而作出一定数额的赔偿,是为了约束违约方、增加其违约成本而设立,应具有惩罚性、赔偿性。但开发商违约成本低于银行利息,还谈何惩罚和赔偿?合同约定的违约金过低已有蔓延趋势,并引发越来越多的诉讼。既然违约金过低有损购房者合法权益,为什么签订合同时没有异议?这位律师由于职业习惯,当时对预售合同每一项条款都认真推敲,看到“延期交房违约金按照日万分之零点五计算”时,就提出疑义,要求还原违约金本义,但售楼人员坚持说:“要买这套房,就必须按照这一条款签约,否则就不要买。 ”无奈,他只好硬着头皮签约。在目前二手房中介购房合同延期交房的条款上,一般按购房款价的每日万分之五计算违约金;一手房在签定购房合同时,一些品牌开发商在延期交房违约金上,按照购房款每日万分之三至五计算,也就是年息高于10%,违约金达到一定数额,才能对违约者真正起到约束作用。上海康城曾发生过的延期交房违约金过低 (按照日万分之零点五计算)而引发群访事件。延期交房违约金赔偿额如果继续由开发商“一锤定音”,难保不会出现延期交房后,每天赔偿购房者一元的奇闻。如何解决这一问题?有两点建议:一是房地产主管部门应发挥监管作用。面对由延期交房违约金偏低而引发的各类纠纷,早日拿出解决方案,对预售合同内延期交房违约金赔偿设置下限。有了明确的下限标准,才能恢复违约金的本意,从根本上杜绝这类纠纷。二是对赔偿过低者,购房者可按实际损失起诉。一般来说,如遇延期交房,应严格按照合同约定执行。但如果合同约定的违约金明显过低,不足以弥补实际损失的,经与开发商协商不成,可对簿公堂,按实际损失费用进行赔偿。包括要求开发商按银行贷款利息支付违约金;或按当时同地段同类房屋租金标准的金额,赔偿租房费用实际损失等。《中华人民共和国合同法》第114条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。 收起
