房地产估价三道题。。

1.为评估某住宅楼2008年10月1日的正常市场价格,在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例,有关资料见表。 可比实例情况 可比实例A 可比实例B 可比实例C成交价格 5800(元人民币/㎡) 950(美元/㎡) 6000(元人民币/㎡)成交日期 2008年10月1日 2008年10月1日 2008年1月1日交易情况 +2% +5% -3%房地产状况 -8% -4% +6%在上表的交易情况中,正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度;房地产状况中,正(值)表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2008年3月1日为1:6.4,2008年10月1日为1:6.3;该类住宅楼以人民币为基准的市场价格2008年1月1日至2008年2月1日基本保持不变,2008年2月1日至2008年5月1日平均每月比上月下降1%,以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该住宅楼2008年10月1日的正常市场价格。2某建筑物于8年前建成,重置价格为3200元∕㎡,耐用年限为40年,土地总面积2500㎡,是10年前通过征用农地取得的,当时费用为1600元∕㎡,现取得该类土地,每平方需2000元,建筑物总建筑面积为6000㎡,是两年前建成交付使用的,当时建筑造价900元∕㎡,现时建造同类建筑物每平方米为1100元,估计建筑物有八成新,该类建筑物的残值率为2%,试选用所给的资料评估该房地产的现时总价和单价。3. 估价对象概况:房地产为一出租写字楼,土地总面积为22000㎡,建筑总面积为70000㎡,钢混结构,地上22层,地下2层,土地使用权年限为50年,从2002年9月15日起计。(一) 估价目的:评估该写字楼2008年9月15日购买价格。(二) 估价试点:2008年9月15日(三) 估价方法选用:因该估价对象为出租写字楼,为收益性房地产,适用于收益还原法,并收集有关资料如下:(1) 租金按净面积计,可供出租的净面积占建筑总面积的70%,总计为35000㎡;(2) 租金平均每月为70元∕㎡;(3) 空置率年平均为15%;(4) 建筑物原值12000万元;(5) 家具设备原值1500万元;耐用年限为10年,残值率(残值率是指耐用年限结束后上剩余的价值)6%;(6) 经常费平均每月为60万元(工资、水电、清洁等);(7) 房地产税按建筑物原值减扣30%后的1.2%缴纳(每年);(8) 每月其它税费约为月总收入的6%;(9) 资本化率设定为10%。请估算此房地产的价格。 收起