“二手房”是一个俗称,我们日常生活中使用“二手房”这个词是相对开发商手里的商品房而言的,在官方正式的文件中二手房通常被称为“存量房”①。我们在平时看到的每月存量房网签多少套说的就是二手房的成交套数,理解存量房就是我们所说的二手房有助于我们平时了解政策、市场动态。根据数据统计,自2008年开始,越来越多的人选择购买二手房超过购买一手楼房。我们生活的城市有许多楼盘小区,每一个小区里都有房子,每栋楼有高 展开
“二手房”是一个俗称,我们日常生活中使用“二手房”这个词是相对开发商手里的商品房而言的,在官方正式的文件中二手房通常被称为“存量房”①。我们在平时看到的每月存量房网签多少套说的就是二手房的成交套数,理解存量房就是我们所说的二手房有助于我们平时了解政策、市场动态。根据数据统计,自2008年开始,越来越多的人选择购买二手房超过购买一手楼房。我们生活的城市有许多楼盘小区,每一个小区里都有房子,每栋楼有高有低,这些“房子”却因为性质、用途等不同被分了很多种类,有些性质的房子是我们可以买卖的,有些则不可以;可买卖的房子主体又受不同的类型管理,在转让和买卖时流程、手续、税费等又各有不同。下面将介绍目前北京二手房市场上老百姓能买或常见的能交易的五类二手房。从产权上常见的二手房可分为以下五种类型:一、商品房:商品房是最常见的房屋类型。二手房交易中的商品房是指通过个人或单位通过开发商购买后,已经取得房屋产权证,可以上市交易的房屋。从土地立项上来讲商品房可以分为普通民用住宅和非民用住宅——如商业、综合建筑等;从用途上可划分为住宅、公寓、别墅、写字楼、商业建筑、工业厂房、综合建筑等。二手房市场上老百姓最常见的商品房是住宅、公寓、别墅的民用住宅,以及商业写字楼。不同的立项在土地使用年限、过户产生的税有很大的区别,后面章节有详细说明。二、公房:公房又叫房改房,是指按照国家房改有关售房政策,以优惠价、标准价,或成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的人出售的公有住房。98年房改以后对于已经出售到个人名下的公房叫已购公房,它具有一定的福利性质,房改时分为按照成本价、优惠价、标准价三种方式取得产权。无论是成本价、优惠价、还是标准价的房改房,它和商品房一样,房屋产权人享有完全的产权。1)成本价公房这类房子是当年房改时按照政府制定的房改成本价标准来支付房价的房子。我们知道成本价的房子跟商品房一样房屋产权人享有全完的产权,不过由于该类房屋在取得时未缴纳土地出让金,以及在产权证首页有“以成本价购买”等记载内容,在转让时产权人需按政府规定补交一定的费用后方可上市过户。2)标准价、优惠价公房这两类公房都是单位职工以标准价/优惠价购买的住房,在上市交易时,同等条件下,原售房单位有优先购买权,如遇原单位已撤销的,当地政府房产管理部门有优先购买权。无论是标准价还是优惠价购买过来的已购公房,再出售条件一样,需要原产权单位行使或放弃优先购买权,且在上市交易前产权所有人应补齐土地出让金,方可过户。3)央产房央产房即中央在京单位已购公有住房,属于北京独有的公房类型。它分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括:党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部位及各直属机构、各人民团体及所属单位。央产房必须在做上市登记,有备案后才能出售。如果还没有备案,需要房屋所在单位做备案才能上市交易。央产房住房面积超标的,如果要上市交易,需做按照国家央产房超标处理准则:职工购买现住房超标的,能分割退回要分割退回;不能分割退回的,可上浮一个职级(正司局级上浮20平方米)。在浮动范围内按超标面积×1560元计算,超过浮动范围的按超出部分×4000元计算交给原单位。三、限制类产权房限制类产权的房屋取得所有权后在使用、转让等方面受到一定条件的限制,交易过程也有别于其他类型的房屋。这类房屋包括经济适用房、限价房、两限房、廉租房、集体小产权房、乡产房、使用权房屋等。限制类房屋在二手房交易中以经济适用房为主,它是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应的,具有保障性质的政策性住房。由于取得的产权方式不同,虽属于全完产权,但它属于限制类产权类房屋,在使用、转让、出售时受到一定条件的限制,后面会单独介绍。其他的如两限房、廉租房、使用权房等限制类房屋由于极少交易或不能交易,本百科不再做详细介绍。四、集资合作建房集资合作建房是指由国家、单位和个人,不以盈利为目的,通过筹集资金,共同进行建房的一种方法。此类房屋由于土地使用权为划拨所得,在二手房上市交易、抵押、继承等环节需要向政府部门补交土地出让金。五、回迁房回迁房分两类,一类是城市危改回迁房,是按照城市危旧房改造的政策,将危改区内的私房或承租的公房拆除,然后按照回迁或安置政策标准,被拆迁人回迁取得的新建房屋。这类房屋在二手房的交易管理中使用经济适用房的产权管理;另一类回迁房是发展商征收土地新建房屋时,赔给回迁户的房子。这类房屋产权一般是商品房性质,二手房交易过程中产权的管理跟普通商品住房一致。每一种类型的房子在交易时的流程手续各不相同,北京市场我们一般人说的买二手房主要是指商品住宅、公房、经济适用房,见面就这三类房屋做简单的介绍。注释:①我国除了《中国人民银行监督管理委员会办公厅关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知》(银监办发[2008]314号)文件外,其他的正式文件里没有“二手房”这一词。 收起
