不能立即过户房屋买卖,买家规避风险的办法

A有一套成都铁路局的经济适用房出售。B购买。首先这种经济适用房的交易订立的合同是无效的,现在需要选择其他方法来规避风险。现在想通过这种方法来规避B的风险:1、签订一个长期租赁合同。约定租赁期为30年(总租金不大于房价的80%)以上,且当房屋可以进入市场后,租赁方(B)如果有意购买该房屋,租赁方(B)有权以(房价的另外20%)的价格优先购入房屋,房屋出租方(A)应协助办理产权转移手续。2、租金由B一次性(30年的全部租金,房价的80%)给付A。3、如A违约,除应退还预先支付的租金外,还应按照违约时房屋所在地相等面积房屋的年均租赁价格的5倍来进行赔偿。4、如违约由此产生的诉讼费、律师费、房屋装修费等费用又违约方支付。签订合同的时候写两份合同,一份租约合同,一份就是优先购买合同。这样签订的合同是否有效?操作性如何?有没有其他办法提高违约金,比如把上面的5倍改为10倍(法律上认可吗)? 收起