房屋买卖合同卖方是属于违约吗

遗产房一套,5个受益人,其中2个在另外3人不知情的情况下卖给中介。中介答应有办法可以跳过不知情3人过户。现在中介没有办法 只有5人一起签字才有效。那么中介和2人签订的合同是否有效?另外,合同中中介给4万定金,注明卖方违约是10万违约金是否成立?就事件来看明知合同有问题还要签署,是否买卖双方都有责任?