我想请问商品房认购协议书有法律效力吗?

让每个人平等的提升自我宋作江律师沈阳专业房产律师实务解析1房产律师:房屋内部认购书有法律效力吗?在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始在一定范围内开展“内部认购”活动,与客户签订商品房认购书,这种认购书是否具有法律效力呢?有人认为,根据《城市房地产管理法》第四十四条规定,预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件,取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。《合同法》第五十二条规定,违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此,未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同,自然无法律拘束力。另有人认为,认购书不等于预售商品房,开发商虽然不具备预售商品房的资格,但其约定将来某个时间里定约并不违反现有法律。【律师分析】首先,前边已经反复谈到,认购以“谈判和签约的行为”为标的,以“固定交易机会”为目的,并不是以“商品房”为标的,直接追求交易成功,不需要行政管理部门授予特殊的资格。其次,承认内部认购的法律效力,符合契约自由的法律原则,且即便开发商无法及时取得预售许可,或在不具备预售条件的情况下与客户正式签约,其也应当承担认购书可能被解除、承担违约责任或商品房买卖合同被确认无效的后果,认购人的权利有办法得到充分保护,预售制度也不会因为“认购行为有效”而被规避和破坏。【商品房的认购、订购、预订等协议的法律效力】让每个人平等的提升自我宋作江律师沈阳专业房产律师实务解析2《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出,认购书“认定为”预售合同应具备两个条件:其一,具备商品房销售合同的主要内容。哪些条款是主要内容《解释》并没有明确。现行法律中,只有《商品房售管理办法》第十六条中提到了商品房买卖合同应当具备的主要内容:(1)当事人基本情况;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)产权登记有关事宜;(11)争议的方法;(12)违约责任;(13)约定的其他事项。审判实践中,一般认为,十六条的(1)至(10)是买受人能够圆满地对商品房占有、使用、收益和处分的必要条款,原则上不能缺失。其二,出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款,也包括部分购房款。那么,《解释》将具备上述两个条件的认购书“认定为”商品房买卖合同,是不是在否认认购书与商品房买卖合同之间预约与本约的关 收起

购房者由于对认购书的认识程度不够,在签订时较为随意,为自己带来了不少麻烦。作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议,认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。辽宁恒信律师事务所于律师表示,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定,同时符合协议书约定的生效条件时,该协议书即发生法律效力,开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利,履行义务。由此看来,具备了上述条件、符合相关法律要求的认购书是与《商品房买卖合同》具有同等法律效力的。如果认购书中,对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定,那么认购书可以被看作为一份预先约定的房屋买卖合同,正式的《商品房买卖合同》只是对于认购书内容做出了更为具体的约定;而如果认购书中没有约定上述内容,则其只是一份购房意向书,不具备合同性质,也就没有合同的约束力。按照相关法律法规要求,商品房在销售时,开发商应与购房者订立书面的《商品房买卖合同》,商品的认购、订购、预订等协议应具备《商品房买卖合同》的主要内容。也就是说,如果是具备正式《商品房买卖合同》条件的认购书,其内容应符合《商品房买卖合同》的相关约定,即当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项等。购房者在签订认购书时,要对其中的条款进行仔细阅读,认真思考,切不可盲目行事。购房者在签订认购书时,应仔细斟酌其中的各项条款,并重点关注关于定金的条款、签订正式商品房买卖合同的时间及认购书协议的生效、失效时间等内容。同时,应特别注意其中有无超出法律、法规范畴的“霸王条款”,避免自己的合法权益受到侵害。 收起

一、购房协议书是购房合同的一种体现,是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋情况、房款及支付约定、双方违约责任约定等内容。二、购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。三、二者之间的区别:1、买卖之前一种协议作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议,认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定,同时符合协议书约定的生效条件时,该协议书即发生法律效力,开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利,履行义务。 收起