二手房合同书起不起法律效力？

我买的二手房土地证没有下来过不了户，有可能1~3年下来才能过户，房主要先交一部分房款，之后的房款过户在交，先在我们签的合同有没有法律效力。我还需要房主抵押什么才放心。