小产权房现状

2007年,在房价飞涨的房地产市场中,价格低廉的小产权房进入人们的视野,小产权房问题争论再度引人注目。尽管有国务院和国土资源部禁止交易的明确表态、建设部的风险提示、北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决、济南等地的“强拆风暴”,但是,仍有数以万计的人选择小产权房,交易仍在继续,争论并未平息,社会关注热度依旧高涨。一、小产权房问题的现状从各方面反映及媒体报道来看,小产权房量大、面广、问题多、争议大。(一) 规模大,影响范围广据有关部门统计,截至2007年上半年,通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式,小产权房面积已接近120亿平方米,约占全国村镇房屋的20%,成为重要的房地产类型之一。在北京、南京、天津、郑州、西安、成都、济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房,比如,北京市已售、在售、在建小产权房项目80多个,面积接近1000万平方米,有的项目(如太玉园小区)占地面积超过2000亩,建筑面积超过200万平方米;在石家庄、济南、成都等城市,小产权房项目数量也都上百个。北京、成都、西安等城市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的20%。目前,小产权房的购买者,客观上已形成了一个相当规模的群体,其中,既有政府官员、专家学者,也有商人、外地务工人员;既有普通工薪阶层、低收入居民,也有高收入阶层,涉及千家万户(据测算,仅北京市超过10万户)。(二)价格低,客观需求大小产权房之所以四处开花、受到市场大力“追捧”,主要原因在于价格低廉。据统计,与同一区域商品房相比,小产权房价格低30%至60%。比如,北京小产权房价格比商品房低30%以上,南京小产权房均价是商品房的1/3,成都小产权房价只有商品房的一半。在商品房价居高不下的状况下,明显的价格优势,让小产权房获得了巨大生存空间,尽管存在巨大法律风险,但小产权房依然热销,购买者趋之若骛。有的地区,小产权房不仅成为中低收入家庭解决住房的一个重要途径,而且也成为高收入者投资和消费的重要选择目标。客观需求的不断增长,推动着小产权房开发规模越来越大,禁而不止。(三)法律依据不足,存在问题较多目前,小产权房的开发和销售缺乏明确的法律支持,有项目明显违反法律,其中存在的问题也较为突出:一是无法取得合法产权证,难以上市交易,一旦发生纠纷或遇到征地拆迁等情况,购房者的权益无法得到法律保护;二是开发缺乏统一、有效的管理和监督,基本上处于无序状态,相当部分项目配套设施和公用设施不健全(如西安市在售小产权房项目大部分没有暖气、天然气、绿化和公共建筑),房屋质量得不到保障;三是物业管理混乱,多数小产权房项目物业管理并非由专业公司承担,而是由村委会组织人员来管理,由于缺乏专业技术,服务质量差,违法收费和治安等问题严重。(四)社会反映强烈,各方观点针锋相对一段时期以来,小产权房问题争论成为舆论的热点和焦点,社会各界纷纷从不同角度发表看法。1、部分专家学者和城市居民呼吁小产权房合法化部分经济学家认为,集体建设用地上的小产权房合法化,有利于新农村建设和推动农村城镇化,符合集约节约用地的要求;有利于增加住房供应量和平抑快速增长的房价,一定程度上缓解了政府社会保障性住房的压力,弥补了政府职能的缺位;有利于增加基层政府收益和筹集乡村建设资金。部分法律专家认为,现行禁止农民充分行使集体土地所有权的法律和政策规定,有悖于公平和法治的原则;农村建设用地和宅基地管理的法律法规已滞后于城市化发展的需要,只有城市国有土地上建造的商品房 收起