共有房屋买卖问题

当购房人遇到这样的二手房时应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产,不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房,最好的方法是购房人应与所有共有人见面,了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件,该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。如果共同所有人里有一个人不同意转让,则转让协议在法律上归于无效,任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时,一定要重视法律文件的完善,千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。 收起

1、这个房子是老人的名字,其儿子是否有授权委托书?如果没有的话,当时老人在世的,其签订买卖协议属于无权代理,那么协议应属无效协议。2、老人在签订协议时如果已经过世,这个房子可以属于遗产,是否有证明,这个房子就是留给这个签订协议的儿子的,如果没有,那您当时是否知道,老人有四个儿女,您需要证明四个儿女都认可这个交易,比如说他们的同意出售证明等。 如果没有,那该儿子代理其他人的行为也属无效。3、 代理行为无效,也就是买卖不成立,但签订协议的人却需要根据合同承担违约责任,您可以根据合同要求其承担违约责任,并要求他赔偿您的损失。4、如果想要主张合同有效,您只能从这个角度去试试看了,该房屋交易已经两年,他们应当知道,但却没有提出异议,所以他们应该是同意的,这个主张是否能够得到支持,要看法官了。5、至于退房款,我觉得解决这个事,您可以要求按照现在的市值退,但被支持的可能性我觉得不大。但这几个方向您可以主张A,房款B,违约金C装修赔偿D经济损失。因为对方无权代理的情况下,与您签订协议。如果您能证明其有权代理,并且恶意拖着不办,想违约,您可以要求继续履行合同,办理过户,另外还要防止对方转移该房屋,有必要就查封它,一旦转移就可能无法继续履行合同。6、个人一点想法,与对方沟通真实想法,估计是现在房价涨了,对方心里不平衡,先听听对方意见,现在比较担心的就是四个儿女意见不一致。如果对方只是为钱,建议商量个合适的数字,再付点钱(打官司也要时间和钱,谁让摊上这个事了呢),把户过了,之前如果手续不全这次可一定弄全了,以免对方又出什么问题。这个过程建议先让对方说,让对方开价,自己还是要占在继续履行合同,对方不守合约的情况下,适时抓住机会给对方台阶下,争取谈到一个好的价格,尽快把户过了。7、提醒下,这个过程您也要提前去了解下,比如说这个房子,应该是先通过公证的方式过到四个儿女或他们商量好的一个人身上,然后再过户给您的。了解清楚您当地的这个过程和需要的手续,您才能在谈判中把握住细节和尺度。最后祝您一些顺利! 收起