请问!我看好一套二手房,之前不知道他只有房产证,没有土地使用证,土地使用证还在办理中,所以暂时不能过

请问!我看好一套二手房,之前不知道他只有房产证,没有土地使用证,土地使用证还在办理中,所以暂时不能过户,我付了他定金,现在过不了户,我不能贷住房公积金,后面的钱我不能全部给他,他又没钱退给我定金,我现在准备付一半给他,他也同意,这样的买卖合同怎么写?