有关口头达成了协议的房屋出售问题,紧急,求救!

6年前,房屋所有人(以下简称甲方),口头想我承诺他的商铺可以加盖,说和城管的人熟,说过了,没事儿的,可以加盖;商品后面可以圈做自己的小花园。我是在甲方给予这样的前提下才答应购买甲方的商铺,(并且是甲方主动找到我,问我要不要购买),资金分三次付清,至今已经支付了两笔。可是后来得知,并不能加盖,而且商铺后面已经被他人圈做花园,甲方并没有履行之前给予的承诺,所以,我就决定不买了,要求甲方退还之前支付的两笔购房款,共计40余万元;之后甲方退还了一笔20万元,仍有一笔20万元至今没有退还。有购房协议,收据等等的照片,请求各位大律师帮个忙,看看,如果我走法律途径,胜诉的机会有多大?应该准备一些什么材料?应该以什么样的形式进行起诉!谢谢了!万分感谢! 收起