(1) 确认开发商已经取得商品房预售许证等证件要看开发商否具备五证即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许证、建筑工程规划许证和商品房销(预)售许证保护购房人基本权利国家对商品房预售实行许制度没有取得商品房预售许证预售合同无效合同无效合同约定当事人权利义务得法律保护(2)审查开发商提供格式合同签订正式预售合同前双方当事人往往会先签订认购协议用来约定未来某时候签订买卖合同(3)注意土地使用年限出 展开
(1) 确认开发商已经取得商品房预售许证等证件要看开发商否具备五证即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许证、建筑工程规划许证和商品房销(预)售许证保护购房人基本权利国家对商品房预售实行许制度没有取得商品房预售许证预售合同无效合同无效合同约定当事人权利义务得法律保护(2)审查开发商提供格式合同签订正式预售合同前双方当事人往往会先签订认购协议用来约定未来某时候签订买卖合同(3)注意土地使用年限出让土地年限从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算房地产开发过程由于种种原因能导致项目延期从而使商品房售出时实际土地使用年限已经大幅缩水对购房人而言剩余年限才有实际意义另外同用途土地使用年限同住宅用地般70年工业用地、教科文卫体用地、综合用地般50年商业旅游及娱乐用地40年所购房人应问清楚用地性质仅决定土地使用年限还关系物业、水电、税费高低(4)约定抵押权处理方式绝大多数开发商投资并完全自有资金筹集建设资金开发商往往会设定土地抵押权或建工程抵押权把建商品房抵押给银行获得贷款抵押权人法律上有优先受偿权利若抵押权处理当旦开发商与债权人出现纠纷购房人极有能得房产般来讲开发商应当签订预售合同前注销所售房屋建工程抵押消灭抵押权;土地抵押权购房人需与开发商合同认真约定抵押权消灭时间、条件等并开发商违约及时主张权利督促开发商还款清押或提供履约担保防止更难处理麻烦(5)约定房屋交付条件和迟延交房违约责任预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定保障了购房人基本权益示范文本已有内容并能完全满足所有购房人需求比正式水、电、气、通信等附属设施开通时间等示范文本没有明确附件各项配套设施建设和交付也独立于房屋交付对此有特殊要求购房人需通过补充约定等形式相关条件纳入房屋交付条件才能发生预期之外情况时得相应法律救济开发商迟延交房责任主要分迟延交房违约金、赔偿金和购房人解除合同权利两层次(6)仔细了解开发商按揭政策购房人需按揭贷款签订预售合同前需认真了解相关政策避免筹措房款发生意外有些商品房项目因符合公积金贷款条件能申请公积金贷款贷款能通过情况下应约定全款购房还退房处理对此应有所预期和准备(7)重要公共配套设施写入合同(8)约定面积误差处理结算办法(9)签约时要注意房屋质量问题购房者签约时应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容并质保书作合同附件(10)明确规划或设计变更处理办法(11)重视前期物业管理和临时管理规约(12)注意合同文本补充协议内容(13)约定违约责任承担责任违约事项包括:签约购房者要求退房、按期付款;开发商卖房要求换房按期交房;面积变动超过约定幅度;质量符合要求;办理过户手续时符合规定和约定等消费者约定时要注意违约责任平等性(14)及时办理相关登记手续北京房产纠纷专家北京市盈科律师事务所高级合伙人律师罗春利律师 1、律师陪购:代理委托人查询房屋权属状况;陪同委托人参与房屋买卖合同签订审查合同及相关资料;交易全过程委托人提供法律咨询2、律师代办: 办理二手房买卖贷款、解除抵押登记、网签、过户等手续 收起
