房屋买卖怎么可以避开风险

想从拆迁户手中买一套住房,因为现在房产证没有下来只能等几年后才能办理过户手续,因为担心卖家到时会因种种原因拒绝过户,所以想请教一下怎么样才可以保障我的利益。如果订立房屋买卖协议的话违约金有没有一定的比例或金额??谢谢!