北上深这些一线城市房价真的有泡沫么?

一句话：有泡沫。但目前是不是已经到了泡沫最高涨的时刻即将破灭？远远不是。历史将证明，2016年的北上广深房价远没有到头，能达到的高度将远超绝大多数人的想象。有人把北上广深和纽约硅谷的房价比说泡沫多大多大了，人家是成熟发达资本主义国家有什么好比的？你和美国股市的PE比怎么也想不到中国股市能上五六千点啊。看一下莫斯科，东京、孟买、香港泡沫的房价高峰吧。就算你觉得日本当年是发达国家经济和我们没有可比性，香港是国际金融中心。可莫斯科呢，人家深度老龄化+国家地广人稀一样不缺，经济结构也一直不被看好，房价高峰到什么位置？印度经济比中国如何，孟买泡沫破裂前房价到什么位置？想请大家认真想一想这几个问题：中国zf对房地产的依赖比俄罗斯、印度轻么？中国经济能讲的故事没俄罗斯和印度多么？中国老龄化比俄罗斯厉害么？中国贫富分化、资源行政化集中没有俄罗斯、印度严重么？中国有钱的投机者比印度和俄罗斯少么？赌性比印度人、俄罗斯人弱么？这几个问题都想明白了你对泡沫能达到多高的高度就有概念了。冰与火之歌里有句很棒的台词：“There is only one God，and his name is Death. And there is only one thing we say to Death:Not today. ”每个泡沫迟早都要面对崩盘之神，我们对崩盘也只有一句话：Not today！PS：想知道什么时候泡沫会破灭请换位思考，如果你是ZF，什么时候收房产税带来的增量收入可以抵消房产税带来的卖地收入下跌+银行坏账风险。 收起

北上深等一线城市有没有泡沫实际非常难判定，毕竟有庞大的人口以及相应核心的产业作为支撑。当然观察整体的房产泡沫，我的观点依然是一定要从一线城市出发，但我认为在一线城市中广州和南京是更具代表性的指针。作为一个深圳持房者，晚上同学群里正好聊到房价，有同学善意提醒深圳的房价已到达高点，建议出售。那正好有这样契机，也是和自身相关，因此找些问题来尝试梳理一下自己的思考。（2016-3-8） 房价类问题的提问者，我想不管问题的形式如何，关心的无非是什么时候买和什么时候卖。 当然对于回答者依然无法摆脱持房者永远唱多，无房者永远唱空这样屁股决定脑袋的思维。所以尝试不否认他人观点，纯粹以个人视角切入，呈现个人的思考逻辑，我相信对这个问题还是有帮助的。以深圳为切入点来说，对于深圳房价而言，的确经历了2015年非理性的疯涨，但简单对比北上广深： 人口（万人）：北京 2400 上海 2500 广州 2100 深圳 1800；面积（平方公里）：北京 16410 上海 6340 广州 7434 深圳 1996 人口密度（万人/平方公里）：北京 0.15 上海 0.39 广州 0.28 深圳 0.90房价：北京 70943 上海 67149 广州 30619 深圳 59302房价人口密度比：北京 485000 上海 170000 广州 108000 深圳 66000在全国房地产泡沫化这样一个大背景下，需要考量的因素太多，因此很难对单一城市做出全面的分析。但对决策而言，在北京上海依然疯涨的情形之下，简单以人口面积比来看，深圳房价没有下跌的理由。在我眼中，深圳房产在2016年依然是全国最有保值价值的投资。 因此单就深圳而言，如果面临房价下跌风险，势必和中国整体经济形势下行相关联。那这个问题便更加宏大了，我自身的能力已不足以回答。 但分析和判断不见得一定要挂钩。无法系统分析，但依然可以依靠表象来做出合理判断。 个人认为城市化是中国经济的核心策略，将资源集中到城市，发挥规模效应和带动效应。可见城市化策略是典型马太效应的呈现：多的越多，少的越少。北上广深四个一线城市所集结的资源便可视为印证。因此中国经济的好坏是和城市化策略是否依然行之有效相关联的。从城市的角度来透视便成了合理的视角。 附一张全国房价的分布图。房价高企是城市化策略下的必然产物。大家都公认中国的房地产市场存在风险，但真正的风险存在于三四线城市，这也是国家“去库存化”的真正目标。但整个经济状况，或说城市化策略，从三四线城市是非常难判断出来的，毕竟是处于被动地位。而如果把城市化策略视为马太效应，一种正反馈系统，势必在一线城市率先达到极限。因此一线城市才能真正判断城市化策略是否已到达瓶颈。 我个人认为最具代表性的是广州和南京这两个一线城市。高房价，庞大的行政事业结构，沉重的养老负担，重点是缺少产业支撑。我认为这两个城市是真正接近了城市化策略的边界，可以视为判断经济状况的重要指针。 但有可能是城市化策略依然行之有效，也有可能是“去库存化”政策的刺激，今年这两座城市从房价来看依然是稳步增长。当前仍难以判定“去库存化”是一剂强心针还是死亡加速剂。 所以对于深圳房市，有广州南京在前，我的结论依然是中国最具保值投资价值的城市。按巴菲特的“Buy and Hold”理论，虽然对Buy无法做出判断，但有足够的理由进行Hold。 而谈到和房价崩盘相关联的整体经济形势，外部因素和内部因素过于繁杂，无法分析，但我认为广州和南京可视为中国当前城市化策略的典型代表，足以视为指针式的判断依据。 收起

绝逼有泡沫，而且是大泡沫。上海目前这些房子，不管老公房也好，豪宅也好，郭小四的汤臣一品也好。也许一段时间内会保持涨幅。但从长远来看，绝对会跌到脚趾头。魔都房价必将断崖式下跌。附崩盘时间表。--2015年，上海内环均价达到50k/平。2016年，上海年初抢购潮，涨幅一度达到50%，上海内环均价攀升至70k。上海政府紧急召开会议发布了限购限贷政策的升级版。年中时期交易被冰冻。年底，川普当选美国总统。年底，中国第二艘航母山东号下水。2017年，上海连续宣布户籍改革、居住证落户七年改五年等规定，开始逐渐微弱得释放放松本地户籍限制的信号。美国开启激进的对外政策，对华贸易制裁，对台湾、越南、菲律宾等国启动包括伯克级驱逐舰、佩里级护卫舰在内的军备出售。积极介入南海问题。2018年，经过两年冰冻滞涨，以及年初发布的个税抵扣房贷利息政策、连续降息等利好，引发了二手房交易热潮。上海内环均价达到120k/平。年中，更严厉的限购政策铁拳发布。楼市再次陷入冰冻。2019年，南海、台海气氛凝重。美国在其中的军备交易持续进行。民进党开始发布带有独立意向的言论。随着以腾讯为代表的大量科技企业从深广撤出，深广房价横盘，上海房价开始破冰攀升。上海政府为解决本地老龄化，放松个人年收入80w以上本地211毕业外地人的落户限制。上海内环均价达到140k/平。2020年，随着战争疑云。厦门、广州、深圳等城市房价大幅跌落。一线城市房价开始跌落。上海内环均价跌落到110k/平。2021年，年底，台海战争爆发。通过火箭炮定点式打击军事基地、机场、码头和行政基础设施三天，登陆后空陆配合消灭残军。战争总维持45天。PLA获得胜利。一线城市房价随后开始起步回升。在随后一年慢慢回到150k/平。2022年，台湾战后建设开启。因为台湾战后大量的基础设施建设，缓解了大陆产能过剩的情况，中国经济进入下一个高速发展期。为提升上海城区交通效率的上海城市高架，全程高速隧道、地面拓宽等立体交通改造开启。上海内环均价170k/平。2023年。中国生育补贴、二胎生育补贴启动逐年提升计划。中央出手调节人口结构。上海内环均价190k/平。2024年。以SpaceX为首的公司开始研究民用核聚变技术。上海内环均价210k/平。民间舆论开始不再谈及上海房价，本地贫民逐渐开始兴起买房向近郊迁移。2025年，上海电动汽车基本普及，与燃料汽车各占一半。美国开始小型城市区域自动驾驶汽车试点。美国开始有公司发布飞行汽车研发计划。上海内环均价230k/平。2028年，上海第30条轨道交通线路建立。AMD率先研制出光子处理器。相比传统电子计算机，大大增加了计算机运算能力。上海内环均价300k/平。2030年，俄罗斯有科技公司声称其研究的可控核聚变技术获得实质性突破。上海城市建设，内环居住小区开始规模性拆除、外迁至近郊。商业用地拍卖开始增加。Google研究出实时图像反求、实时渲染技术。上海内环均价350k/平。2032年，为期10年的上中下立体式交通建立。中内环一体。上海内环均价350k/平。2035年，洛杉矶试点全城汽车都安装了智能行驶系统。运行一年，城市通行效率大大提升，交通事故率降为原事故率0.25%。上海人口到达5000万。以SONY为首的科技公司开始研究沉浸式VR世界。上海内环均价450k/平。2038年，中国大数据的发展，使得居民各种情况，一表可现，所有系统慢慢打通。美国科技公司发布一款飞行汽车。上海内环均价500k/平。2040年，中央开始研究根据大数据进行的综合评分制社会保障制度。原户籍制度有废除的可能。北京通州试点全区汽车自动行驶。全智能化小区诞生。上海内环均价550k/平。2041年，俄罗斯民用级可控核聚变技术开始试验。中国广义货币总量到达2000万亿人民币。上海内环均价600k/平。2042年，美国佛罗里达州奥卡拉城试点小范围飞行汽车。上海内环均价680k/平。2045年，中国一二线城市开始推行全城汽车自动行驶。上海城市通行效率大大提升，中外环一体。内环经过五年拆迁，逐渐变为空心城。中环变为核心居住区。上海人口到达6400万。上海中内环均价800k/平。2046年，中国科技公司微度与俄罗斯科技公司联合研发城市核聚变悬浮体。任大炮病逝于北京，民众感叹当年他说北京房价80w，竟然成真。SONY和三星联合试验VR浸入式世界beta版，取名为Protogonos。上海中内环均价800k/平。2049年，实行已久的户籍制度解除，户口等词汇正式成为历史名词。正式启用根据个人信用等数据进行核算的大数据精算制生养一体化。佛罗里达州交通管理局宣布开始研究飞行交通管理法。上海中内环均价800k/平。2050年，民用级、企业级可控小型核聚变发电机诞生开售。中国政府介入大型悬浮建筑研究。上海中内环均价790k/平。2052年，三星和SONY联合发布VR嵌入式世界。人可以身处一地，却显示在另一个人的视觉设备中。减弱了社交交往中的物理限制。2055年，城市发展使得上海城市区域发展至郊环线，渐进临界。上海城市人口达到8000w人。美国交通总署研究出成体系的飞行交通管理法和规则。上海中内环均价780k/平。2056年，随着越来越多的御宅族开始进驻VR虚拟世界，不进入真实世界。科技体现在了社会阶级上，人的自然感受，被定义为“真实的奢侈”。在上海核心区域和高端行业的社会交际层面，无法支付起区域生活成本的人，只能通过VR形象出现在世界里。2059年，佛罗里达州七个城市实现美国飞行汽车大范围试点。上海中内环均价770k/平。2061年，第一款悬浮建筑原型机，出现在河北廊坊。将承担政府空域交通管理功能。上海中内环均价750k/平。2064年，随着飞行汽车在佛州的使用增加，美国空域交通法正式启用。上海中内环均价720k/平。2065年，中国空域交通法颁布。第一款大型悬浮建筑，出现在北京。作为政府建筑使用。上海中内环均价700k/平。2068年，民用飞行汽车在全美推行。各大汽车公司研发了第一代飞行汽车。上海中内环均价680k/平。2071年，第一款中型悬浮建筑商品房豪宅——万科·御风宫在北上发售。仅34户。每户198平米。发售价格48000k/平。同年，中国空域交通法升级细则颁布。上海中内环均价650k/平。2075年，上海飞行汽车数量突破40w辆，初具规模。上海中内环均价630k/平。2080年，上海飞行汽车基本普及。科技公司开始研究量子计算机。绿城·阿里首度发布了2085年悬浮商品房小区计划。上海中内环均价550k/平。2085年，第一个悬浮商品房小区，绿城阿里·云海北岸建成在顾路镇上2000米空域。售价3000k/平，总共1500户，发售3小时抢售一空。国内十大房产公司在绿城之后相继发布悬浮商品房小区计划。上海中内环地面房产均价大跌，300k/平。2100年，悬浮式商品房小区普及，随着建筑增加，上海都市核心转移至浦东沿海。上海中内环地面房产逐渐变为贫民窟。回落到2015年时期的50k/平。（2100年应届生毕业月工资为50k人民币。）2125年，上海市政府开始拆城造林运动。仅保留陆家嘴、中环巨型居民区、老建筑等建筑聚集地。其余2075时期之前的的商品房全部拆除，仅作为城市建设纪念文物。上海中内环房产均价，0k/平。随着量子计算机的发展成熟。科技公司开始研究出粒子引擎。原本材质贴图、模型的世界构成方式将被替代。虚拟世界将有和真实世界一样的微观原子结构。虚拟世界的真实性增加，也为空中立体都市的崩盘，建立了下一个基础。--以上均为脑洞，借用了一些我们所处世界的现状，但和我们所处时空无关系。可以理解为一个平行时空，内部基本自洽即可，不用讨论科技可行性，就当看故事吧。 收起