房产转让有什么条件？

一、在建项目转让条件 《办法》第十条规定的房地产在建项目转让条件与其它法规规定的转让条件相同，即：(1)已支付了全部土地出让金，并取得了土地使用权证书;(2)完成了开发投资总额的25%以上。应注意的是，通常意义上理解，以上规定应是针对的转让方，但是，根据最高人民法院2003 年6 月9 日《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》的规定，只要“转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的25%以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定为有效。”也就是说，“完成开发投资总额的25%以上”，可以理解为“转让方和受让方前后投资达到25%以上”，在此情况下，只要履行了一定手续，转让行为是合法有效的。在实践中，我们经常遇到转让方投资尚未达到25%，而要转让项目的情况，因此，最高院以上这一司法解释，对我们判断某一转让行为的合法性，具有非常重要的指导意义。 二、附属物的转让 《办法》第十三条规定，“可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明;没有载明的，视为一并转让。”按照签订买卖合同的通常方式，买卖标的应该是明确的，即在合同中严格约定的，在合同中未约定的，一般不认为是买卖标的。但《办法》中的规定正好与之相反，对附属物未约定即视为转让。虽然笔者对此持有异议，但既然已如此规定，即应在起草、审查房地产转让合同条款时予以充分注意，要求当事人明确房地产转让内容以及非转让内容，以免因通常意义上的理解，而使当事人蒙受不必要的损失。 三、风险转移日和权属转移日 《办法》第二十四条规定了房地产风险转移日，即：“房地产灭失、损毁的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担，但转让当事人另有约定的除外。”这一规定与《合同法》的规定相符，但应注意的是，房地产风险转移日与房地产权属转移日并不相同。《办法》第二十三条对房地产权属转移日的规定为：“房地产权属转移的日期，以市或者区、县国土房管局登记的日期为准。”对于登记日期，《办法》第二十一条规定为“签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90 日内”。在商品房销售行为中，登记日期一般为房屋竣工、发展商取得项目权属证书或确权证明以后。在其它房产买卖中，交付日期与办理权属登记日期也往往并不同时。因此，既不能认为在房地产交付时房地产权属就发生了转移，也不能以为办完权属登记后房地产风险才转移至受让方。对此还应该注意以下两点：一是《合同法》及《办法》均规定对于风险转移时间，当事人可以另行约定，这就为律师根据当事人的不同情况而提出最大限度维护当事人利益的建议，提供了较大的操作空间。二是在非商品房现房买卖合同中，当事人往往约定受让方全部房款付清后才办理权属登记，而合同约定的付款多为分期付款，付款期长达数月甚至数年，这时就要注意该条款是否违反了在签订合同后90日内办理权属登记的规定，以免在申领权属证书时遇到困难。 收起