购买二手央产房无土地使用证

我在北京准备买一套二手央产房，但房主说只有房产证没有土地使用证，请问买这样的房子安全吗？是和两证齐全的二手房可以上市交易？是不是没有土地证就不能抵押贷款？另外，听说在过户时我要交土地出让金，请问是不是交了以后能办土地使用证呢？土地使用证是不是必须要有的呢？谢谢