多家房企股权发生变动 地产商忙私下转让土地
房天下综合整理 2012-03-13 08:55
[摘要] 华侨城撤出青岛，海上嘉年华将60%的股权转让给东方银座，阳光股份将城阳项目出售给首创置业……由于下半年楼市一片低迷，不少开发商不得不忍痛“割肉”，进入11月份，岛城私下转让土地的数量也在悄悄增多。
发行了09泛海债的泛海建设，经营状况也不乐观。2011年前三季度，泛海建设营业收入15.37亿元，同比增长1.31%，实现净利润1.59亿元，下降12.66%。资产负债率为66.05%，较上年末增长1.21个百分点。
受影响较大的还有发行了09中企债的中华企业。天相投资顾问发布的报告评价称，中华企业70%以上的土地储备处于调控风暴中的上海，面临降价风险，加之主营业务盈利能力差，抗风险能力不足，预期不容乐观。
二季度最困难？
与此同时开发商的资金状况也正处于持续的恶化中。
高力国际咨询服务部董事夏军告诉本报记者，最近接触的许多开发商，都表示资金链较为紧张，暂缓或者暂停了手中的个别项目。由于对未来销售预期不好，拿地犹豫。
企业自筹资是房地产企业资金来源的主要部分。2011年以来随着外部融资的困难，自筹资金占比越来越大，从2010年的36%上升至2011年10月末的41%。从贷款的放贷主体看，国内贷款90%以上来自银行，而去年银行对开发贷款全面收紧甚至停止。另外，对个人按揭的放款速度放缓，也对行业及公司现金流产生了显著影响。2011年1-11月房地产开发资金来源中银行资金甚至已开始负增长。
房地产企业外部融资环境的恶化，映射到企业的财务层面，无论是资产负债水平和现金流量水平，情况都不容乐观。
安信证券指出，从资产负债水平看，上市房企的负债和现金流状况，较2008年最差的时期略好，但就具体公司来说，以“招、保、万、金”为代表的四大房企，平均净负债自2008年起基本呈下降的趋势，其余房企的净负债率虽然强于2008年最差的时期，但自2011年已逐步恶化。
莫尼塔预测，2012 年四个季度房企的经营性现金流量净值都可能为负。其中，上市房企将在和第三季度面临较大的经营现金压力。由于2009年二季度以来的大量借款即将集中到期，上市房地产企业可能自今年一季度开始持续面临较大的筹资压力，并于今年二季度出现因筹资活动而产生的现金缺口。
安信证券表达了和莫尼塔相似的观点。它预测房地产企业现金流最紧张的时间在2012年二季度，后期由于政策方面和流动性的实质性宽松，房地产企业会渡过难关。但它也同时指出，其间外部融资不畅会叠加内部销售回款不到位。如果与投资周期产生错配，不排除出现行业内大规模的违约事件，可能会连累房地产债风险溢价率水平的抬升，其影响可能扩大到中低等级信用债券。
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