民营企业土地一级开发贷款的问题? 6 0

ffff5206 0

不是很了解具体合同内容，也不知道投资模式是什么，首先有个疑问，30亿总投资，初期10亿，是不是有点多？开发时序，土地出让计划没有做？完全可以做到边出让边开发模式。至于贷款，普通民企还是比较困难，几家联...合单位成立项目公司进行融资，不占用总公司信用额度或不抵押贷款。只能从政府那边想办法。首先不知道能不能按照城镇化概念来做贷款，银行还是重视这块业务。政府是否抵押给项目公司土地作为他项权利。信托融资利率高，但如果做好开发及出让计划，分期分批开发，做好周密测算，也算是一个好办法。 [详情]

tianyi302 0

1、一般来讲，地方土储中心不可能给你做抵押贷款。（1）生地产权不明晰，商业价值无法体现，无从抵押；（2）政府不可能介入民企土地开发贷款，就算政企关系再好，政府也不敢拿其信用开玩笑，何况现在动用财政担保...，必须地方人大常委会出意见，党委不可能不介入，你多大能量能整合党委、政府、人大三套班子。2、好的地块你要出得到够狠的银子，脱手要快。差一些的地块你拿什么资本卖高价，你捂地能捂多久，如果没有明确的下家接盘，信贷成本你能扛多久。银行除了对政府融资平台公司的优质项目可以放贷，对民企做一级开发基本封杀，信托的利率高不说，而且对资金用途有诸多限制。在当前融资成本高企，房地产行情黯淡，政企关系不敢霸王硬上弓的情况下，再打卖地的算盘估计行不通。 [详情]

空想泡泡 0

1、 政府对于土地增值收益5:5分成模式，从财政支出的角度没有路径，因为根据土地出让金管理办法没办法支出，只能通过政府内部会议的形式直接以奖励的形式支出。这样地方政府领导承担很大的责任，现在这样干得...越来越少。2、 作为一级开发贷款有很多条件限制，首先是各项规划的完善，其次是担保，抵押，或者股权质押等调节支持。在这些都具备的条件下，一般银行最高能做到70%。如果在这过程中土储参与其中可以拿到政府的相关还款担保，但是你这里面没有。3、 信托和基金就别想了，一是你的一级开发还款来源不明确，这里面要牵扯土地规模和指标获取的因素，同时还要有你的地是否能在市场上顺利招拍挂的因素，所以从信托和基金的角度对于这种风险的项目会慎之又慎。4、 到底是开发赚钱还是卖地赚钱这要看企业的战略是什么。要比较相对成本和绝对成本。从你们和县里的这种委托来看，可以说你们被忽悠进去干活的可能性更大些。所以，干之前要将事情琢磨清楚，财政返还路径设计清晰。另目前国家推行ppp模式，这是对于区域内开发的一种肯定及利好。可以琢磨琢磨。 [详情]

lgy284 0

若生地不能抵押，而项目公司无信用记录，除资本金无可抵押资产，是否必须以股东资产做抵押抵押率一般能到多少？50%？70%？ 上面两位的回答都是正解，做一级开发要做好长期抗战准备，现金流要有保证，也就是说...要有其他的收入来源，否则很容易弹尽粮绝。另外，根据你的思路，不能单吊死在一个项目上，这样风险过大。股东资产抵押得看评估的价格，即使评估价格有水分但也需要有一定的分量才能达到你的融资需求。本人参与运作过多个项目，有空可交流。 [详情]

melonysy 4

实话实说，民企做一级开发想在银行融资很难。土储可以融资，但是一般得用另外的熟地做抵押。没有土地证的生地明确不能作为抵押物。利率看融资主体的议价能力了，一级开发没有销售回款没有按揭，衍生收益很少，还款来...源不确定，银行不愿意做。信托目前一般是进股权，用途限制少，但是融资成本比银行渠道高的不是一星半点。具体这个项目，主要是看融资主体包括股东的实力。但我感觉很难。 [详情]

伴奏改版很多 3

土地一级开发是不具有土地证的。进行市场融资或是银行贷款的时候是没有明确的抵押物的。最好是找有大型国企做担保。但这种情况很少，因为大型国企也会考虑自身风险。最常见的就是用当地政府的信誉做担保，财政收入做...抵押。但在这方面是国家禁止的，是不具有法律效应的。但是从银行贷款的时候，只要有地方政府的类似一种安慰函。可是可以拿做银行担保的。从银行贷款相对融资成本较低，二面向社会集资融资成本会相应提高。 [详情]