百度经验: 对房地产市场的影响 1从4月中旬号称史上最为严厉的楼市调控政策出台以来已经五个半月,但是,效果不但不能让人恭维,而且使得市场、民众多了几分忧虑和担心。忧虑的是,这么严厉的调控政策为何不能勒...住高房价这匹脱缰野马,最严厉新政声声紧,而房价却节节高。 步骤阅读 .2这些措施包括五个方面(简称 “新五条”):一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度;二是完善差别化的住房信贷政策;三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;四是切实增加住房有效供给;五是加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。3显然,“新五条”出手很及时,在楼市出现回暖势头、处于楼市传统旺季 “金九银十”、调控“药效”逐渐化减的情况下,如果不及时出手遏制,已有的初步调控成果就有可能化为乌有。“新五条”对于正在升温的房价与成交量,无疑是迎头泼了一盆冷水,让购房人恢复信心,也让开发商幻想破灭。4“新五条”无疑是“新国十条”的配套政策。对比“新国十条”不难发现,“新五条”规定不但更为具体,而且更为严厉,比如,“新国十条”规定,房价过快上涨地区,商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款,而“新五条”则直接规定:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。而且,“新国十条”没有明确提出房产税,而“新五条”提出加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国——这说明房产税的脚步越来越近。5可见,“新五条”是对“新国十条”的补充和强化,着力点在于鞭策“新国十条”落实。在我看来,尽管总的来说“新五条”新意不多,基本是在重申“新国十条”内容,但表明了中央继续深化楼市调控的态度,而且监管部门也及时发现“新国十条”落实不力这个问题并加以纠正。巧合的是,日前网上问卷调查显示,八成网友认为政策落实不力。6我以为,“新五条”就是中央抽向政策落实环节的一根“鞭子”:首先是“鞭打”有关部门加强监督检查,提高工作效率(比如加快推进房产税出台)。在楼市调控关键期的七八月份,有关第三套房贷“开闸”、二套房贷“适度宽松”等动摇楼市调控的消息不断传出,尽管后来相关部门公开辟谣,但记者调查发现,上海杭州等地第三套房贷从未停止过,这说明相关部门对“新国十条”落实不力。即便后来加强了房贷检查,但依然有不少银行以消费贷款的名义给购房者放贷为三套房以上的客户提供贷款。7其次是 “鞭打”地方政府落实调控政策。“新国十条”出台后,至今仍然有的地方没有出台配套细则,有的虽然出台了地方细则,但温柔有余而刚性不足。在我的印象中,比“新国十条”严厉的只有北京地方细则,但从近期北京房价快速升温以及市场乱象来看,北京细则文字上严厉并不等于在具体操作环节严厉。显然,即使是“史上最严厉”的楼市调控,如果地方政府不积极落实,“新国十条”就等于没有“腿”。8为了体现“新五条”这根“鞭子”的威慑力,惩罚性表述在“新五条”中比较多见,比如,严格施行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任;再如,对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理,对违法违规开发商也明确了惩罚措施。9在我看来,“新五条”这根“鞭子”要想发挥作用,关键要从纸上落到实处,而不是嘴上说问责,却迟迟不见行动,比如说,对闲置土地“9月问责”就不见动静。END百度经验: 对股市的影响 1新国五条沉重打击了A股的地产板块,该政策可以说是最近几年地产调控最为严厉的政策,投资者对后市预期悲观,短期对相关板块的打击很大,短期快速下跌后或有企稳,但中期趋势依旧不明朗,大家最好持观望态度。 步骤阅读 .2如何分析新国五条的政策影响呢?目前券商最新发布的研究报告对该政策依然保持乐观态度,认为不会对地产行业产生较大冲击,国泰君安认为,应对房价过快上涨:本次地产调控主要应对12 年6 月以来一二线城市房价的过快上涨,二三线城市涨幅相对有限,调控压力较小,而以首套一手房为主的交易不会受到抑制。地产投资无需担心:本次地产调控对中短期地产投资影响有限。以10 年地产调控、11 年调控力度加码为例,当时的地产调控均未对中短期地产投资构成拖累。销售波动未必悲观:调控力度加码或引起地产销售波动,但不应悲观解读,10 年信贷的大幅收紧才是经济与地产销售回落的核心原因。在信贷政策并未收紧的背景下,因此无需过分悲观解读地产销售波动。经济增长趋势不变:目前的地产调控并不会导致央行政策的转变。在政策偏松的背景下,融资总量增长趋势不变,预示今年上半年经济向好的趋势不变。3中信建投证券分析,国五条的细则(实际上只是国五条的细化而非地方政府配套实施的细则)从五条变六条:完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。4美联物业全国研究中心的报告认为,整体而言,新国五条的细则是围绕遏制房价过快上涨制定的,本身除了细则里对投资投机者的打击力度更大,其他方面并无新意。但是,整体政策“绵里藏针”,将使得2013年成交量走势前高后低。价格最快在5月开始出现下行,但如果宏观经济不恶化的背景下,房价下行将在2013年年内结束。5该报告指出,虽然2012年下半年截至目前的交易量相对2012年上半年有所突破,但就历史数据而言,市场尚有待呵护。新国五条细则的落地,将严重打击目前的交易量,特别是针对二套房以上的房贷收紧和相关税费加剧,对市场杀伤力巨大,将直接使得市场交易短期内陷入冰点。6也有专家分析,二手房出售征税20%,实际上是提价20%,目的是冻结二手房市场,逼买房者购买新房。新房在哪里? 郊区。实际上,目的是为了推动城镇化,而城镇化是拉动投资和消费的最有效方式。
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