店面转让费

我最近看中了一个店面，想转过来自己做，但是转让费要8万五，为了慎重，想弄清楚了再做决定，请知道的回答下首先房子是一层的平房，不知道什么时候会拆，要是短期内拆了的话我就亏大了。然后一个是我会和房东签合同，一般是签3年是吧，转让费是给了上家，房东并未得到，要是合同到期后房东要收回房子，房东不可能会退我转让费，我该怎么办？