二手房交易只要还没有领新的房屋所有权证,买卖双方商量好还是可以撤销交易的,已交纳的契税,凭买卖双方的撤销交易通知单去退契税。附带杂物房,焦点问题在于杂物房是否应当随同其地上建筑物一并转让。对于杂物房与其地上建筑的关系,我认为应当将其分为两种情况加以区分: 一是地下杂物房与其地上建筑部分在功能和使用方式方法上可以完全独立,最为典型的特征就是杂物房在开发商交付使用时,就已经存在与地上建筑部分相独立的出 展开
二手房交易只要还没有领新的房屋所有权证,买卖双方商量好还是可以撤销交易的,已交纳的契税,凭买卖双方的撤销交易通知单去退契税。附带杂物房,焦点问题在于杂物房是否应当随同其地上建筑物一并转让。对于杂物房与其地上建筑的关系,我认为应当将其分为两种情况加以区分: 一是地下杂物房与其地上建筑部分在功能和使用方式方法上可以完全独立,最为典型的特征就是杂物房在开发商交付使用时,就已经存在与地上建筑部分相独立的出入口,日常生活中对于杂物房的使用不会利用和影响到地上建筑部分。此时可以把杂物房与其地上建筑部分看成为两个独立的物权客体,权利人可以对它们分别行使权利。根据《物权法》第136条规定:“建筑用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立。”从法律上讲,作为地上部分的房屋与作为杂物房都有成为物权客体的资格,可以对它们单独行使权利而不涉及对方。同时,如果杂物房与地上建筑部分完全独立,二者之间就不是一种主物和从物的关系。所谓从物是指依照交易习惯或当事人明确的意思表示经常辅助某物使用的物。从物有三个构成要件:一是非主物的构成部分;二是须辅助主物使用;三是须与主物同属于一人。主物的处分效力及于从物。例如,生活中最常见的电视机与遥控器就是典型的主物与从物的关系。虽然,完全独立的杂物房在特定的情况下有可能辅助地上建筑部分的使用,但其在自身功能上完全具有独立性,甚至在使用功能上与地上建筑部分近似或相同。这种情况下,即使脱离了地上建筑部分,杂物房依然具有完善的使用价值。所以,完全独立于地上建筑部分而使用的杂物房就不满足从物的第二个构成要件,也就是不必须辅助地上建筑部分的使用。因此,对于地上建筑部分的处分效力不应及于杂物房二是杂物房的使用与地上建筑部分紧密相连,要想使用杂物房就必须借助于对地上建筑部分的使用。如果杂物房没有单独的出入口,要想对杂物房进行利用,就必须把地上建筑部分作为进出杂物房的必经之路。此时,杂物房与地上建筑部分就符合主物与从物的关系的构成要件,地上建筑部分所有权转移的效力自然及于杂物房。如何界定房屋买卖合同的效力是否及于杂物房 我已经论述了杂物房的性质区分方法,也就是杂物房与地上建筑部分之间存在着截然不同的两种关系。在二者构成单一物的前提下,情况相对简单,房屋买卖合同的效力自然及于杂物房,杂物房的使用权随地上建筑部分的所有权一同转移给房屋买受人。但是,在第一种情况下,问题就变得复杂了。虽然杂物房与地上建筑部分是独立的物权主体,但并不意味着在任何情况下,合同的效力都不及于杂物房,还要充分考虑到诚实信用原则。诚实信用是民法上最重要的原则,我们可以将它的含义归纳为四个部分:1、要求当事人言而有信,遵守已经达成的协议,保护对方的合理期待;2、善意并尽合理的告知义务与披露义务;3、任何一方不得以不合理的方式导致另一方的不利益;4、诚实信用可以用公平合理的方式调整当事人之间的不合理与不公平的权利义务。在现实生活中,要求房屋买卖合同的双方当事人能够准确判定合同所涉及的地下储藏室的性质是不现实的,是对当事人提出的过高要求。 收起
