物业应该负责的范围

31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围①住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。②住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。③商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,首期住宅专项维修资金的交存标准为:独立式住宅、非住宅为50元/平方米;多层住宅、非住宅为100元/平方米;高层住宅、非住宅为200元/平方米。本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)的建筑;高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上(含七层)的建筑。市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况,适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定;①业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。②售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围;①屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;②楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;③地下室出现渗漏、积水的;④楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;⑤增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;⑥外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;⑦公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;⑧公共区域门窗或窗纱普遍破损的;⑨其它情况。34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围;①电梯主要部件需要进行维修或更换的;②二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;③避雷设施不满足安全要求的;④配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;⑤消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;⑥楼内排水(排污)设备出现故障,给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;⑦其他情况。35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则;住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:①商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。②售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,涉及多个楼幢的,由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用,按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。③售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业;其中,售后公有住房应分摊的费用,再按照本条第(二)项的原则进行分摊。36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后,使用的办理程序;①物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;②业主大会依法通过使用方案;③物业服务企业组织实施使用方案;④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;⑤业主委员会依据使用方案审核同意,并报区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门备案;使用售后公有住房住宅专项维修资金的,经区、县房改管理部门审核同意;区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的,应当责令改正;⑥业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知;使用售后公有住房住宅专项维修资金的,区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知;⑦业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。37.危及房屋使用安全的紧急情况范围;①屋面防水损坏造成渗漏的;②电梯故障危及人身安全的;③高层住宅水泵损坏导致供水中断的;④楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;⑤消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;④根据物业服务合同约定,属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围;本市行政区域内,商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核,适用本标准。因住宅所有权人或使用人使用不当,对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的,由责任人承担维修责任,不适用本标准。40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定;本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令第80号)、《商品住宅工程质量保修规程》(DB11/641-2009)的相关规定。《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的,以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。41.住宅专项维修资金的审批条件;住宅保修期满后,住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的,经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况;①屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重,经多次补漏后仍难以解决的;②电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的,定期检验时被责令停③高层住宅发生供水主管道严重漏水,水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况,导致供水中断的;④楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的;⑤专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;⑥消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。43.使用住宅专项维修资金的工程项目范围。①地基、基础地基:支撑基础的土体或岩体。基础:将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。②主体结构工程,承受各种作用的基本结构部分,包括承重墙、梁、板、柱。防水工程,包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。保温工程,包括屋面、外墙面保温。装饰装修工程,分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程,包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板(砖)等。室外工程,包括小区内道路、场地,公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。建筑给水及排水工程,包括给排水设备及附属设备、管道设施等。电梯工程,包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。电气工程,包括电线、电缆、配电箱(柜)等。智能建筑工程,包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。《北京市物业服务企业信用信息管理办法》44.本市物业管理信用信息系统动态监管的分工和职责;市房屋行政主管部门负责全市物业管理行业的信用信息管理工作,依据法律、法规、规章的相关规定,制定《北京市物业服务企业违法违规行为记分标准》和《北京市物业项目负责人考核记分标准》(以下简称记分标准),并适时调整补充;负责项目负责人考试与执业注册,并建立企业及项目负责人的信用信息档案。 区县房屋行政主管部门负责对本辖区物业服务企业及其负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分,并将结果记入信用信息档案。企业注册地所在市、区县房屋行政主管部门,按照相应职责分工,依据项目所在地区县房屋行政主管部门的信用信息记录,做好企业资质管理工作。 北京物业管理行业协会(以下简称北京物协)负责制定、组织实施本市物业服务行业人才培养方案,组织项目负责人继续教育的培训工作;可以制定发布物业服务企业信用等级评定标准,形成物业服务企业信用评价体系,建立物业管理行业的信用激励与惩戒机制。 收起