谁能详细介绍一下房地产及其前景

股市场化进程的加快,使其经济晴雨表的作用越来越得到凸现。2007年前3个季度房地产行业的整体狂飙,使地产股成为本轮牛市的领涨主力。 随着宏观调控和国际经济形势的变化,地产行业也陷入了众说纷纭的“拐点”争论,市场交易低迷。2008年初的股市也经历了一番深度调整,究竟A股延续牛市,还是转向熊市? 地产行业2008年前景如何?一时之间,尚无定论。 本报特辟《分析师看市》栏目,就市场热点问题采访业内知名分析师,以资参考。 本期就地产股2008年走势专访了长江证券房地产行业分析师苏雪晶和长城证券房地产行业分析师刘昆,是为开篇。 中国房地产报:怎么看2007年房地产公司年报的全面报喜?这种增长在2008年是否可以延续?请判断一下整体行业的增长情况? 苏雪晶:2007年房地产公司年报的全面报喜是2007年整个行业景气度的反映,也是国内地产企业成长的正常反映。 我们认为2008年大部分企业增长是可以持续的,但整体行业景气度已经出现了下降。 我们认为2007年整体行业火爆是有一定不理性成分存在的,2008年更多的是回归理性的一年。这种回归可能会反映在土地价格、房价、成交量等多个方面,但回归并不妨碍行业的发展,行业资本化、规模化趋势不会改变。 刘昆:2007年房地产上市公司年报业绩靓丽,主要受益于2007年前三季度国内楼市的火爆,地产公司销售楼盘价格和面积都较前期有大幅攀升,销售收入和毛利率大增,因而年报业绩喜人。 我们预计,2008年国内楼市难以重现2007年前三季度的亢奋,因此2008年行业整体业绩增长应该会低于2007年。保守预计,全行业2008年业绩增长25%~50%。 中国房地产报:你们怎么评价目前股市比较低迷的情况?预计今后的走势如何?哪些公司受影响比较小?很多市场人士认为现在这种形势下不应该买住宅地产股票,而专挑商业地产,你怎么看? 苏雪晶:股票市场地产股价格也是一种回归,回归到内在价值附近。股票市场价格的变化与地产行业情况高度正相关。如果行业整体景气度一直在回归的过程中,行业龙头企业受影响比较小。 我们不认同在股票市场中选择不买住宅地产,专挑商业地产行为。住宅地产未来发展空间依旧是最广阔的,其需求依旧是最旺盛的,同样住宅地产企业更具备成长性。 刘昆:地产股已经连续调整了数月, 2008年我们重点关注的地产股动态市盈率已经降到了20倍附近,从估值角度讲已经非常具备投资价值。 之所以目前地产股表现还很低迷,主要是由于目前房地产市场还没有出现明显的回暖迹象,短期内难以判断楼市能否走出这个困境。 我们预计2008年房地产市场表现应该会趋于平稳,房地产市场成交情况明显活跃以后,可以考虑介入地产股。 我们认为,在目前市场情势不明朗、2008年央行实行紧缩货币政策的情况下,资金充沛、项目定位合理、周转速度较快的公司受影响较小。 同时,目前商业地产类上市公司估值都偏高,专门以出租作为主业的公司很少,而以卖商业楼盘为主业的地产公司并不能在宏观调控中独善其身,比如物业税、城镇土地使用税的征收和加增,都对其有影响。 在国内商业地产整体供过于求的情况下,业绩提升很可能小于开发住宅的地产公司。 中国房地产报:您认为目前应该关注的公司是哪一类型?哪些公司值得投资者看好? 苏雪晶:我们认为目前值得关注并坚持看好的是资本化主题下的两种投资机会,第一是海外回归和新股的机会,第二是大集团小公司的企业。看好规模化主题下投资,关注行业集中带来的投资机会。看好企业成长,挖掘行业高成长的企业。 刘昆:我们还是看好资金和管理实力较强的一线地产公司和区域龙头等二线地产公司。比如万科、保利、金地、招商地产、冠城大通、栖霞建设。 中国房地产报:对于今年针对房地产宏观政策有什么样的预测?今后宏观调控政策将使房地产行业往哪个方向发展,有分析人士认为几强独大的局面将会在2008年开始成型,你怎么看? 苏雪晶:我们认为房地产宏观政策主要分为三个方面。 第一,政府加强了土地管理,对土地市场产生了影响。 第二,进一步强调结构调整,加强了住宅70%为90平方米以下户型政策的落实。 第三,加强了廉租房和经济适用房等保障性住房的建设。 宏观调控政策有利于提高行业集中度,促使行业资源向优秀企业集中。这些资源包括土地、资金和人才等方面。 宏观调整更加强调了资源的重要,未来得资源者得天下。而国内一线地产商和区域龙头已占据有利地位,形成了一定的竞争优势。 刘昆:今年针对房地产的宏观调控政策:一是紧缩的货币政策,将导致开发商资金的进一步紧张,或许导致全国商品房供给增速的下降。 二是土地调控政策,主要是进一步细化和落实集约、节约用地、促进土地利用效率方面的政策。 三是住房保障的工作进一步落实,各地将逐步落实年初建设计划中关于保障住房的建设安排。 四是税收政策,主要是物业税,目前从技术准备角度看,物业税2008年实行的可能性不大。 我们认为,宏观调控政策有助于加剧房地产市场的优胜劣汰,但是在全国范围内形成几强独大的可能性不大。 收起