2010房地产趋势如何→

■ 普通商品住宅 从2010年1月1日开始,厦门的普通商品住宅为“住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上、单套建筑面积在144平方米(含)以下、实际成交价格低于12600元/平方米(含)”的房子。 而在2009年,普通商品住宅的价格为低于13824元/平方米(含)的房子,高于此价格的房子不能享受在税收、信贷等方面的优惠。 点评:普通商品住房可以享受减少购房契税1.5%、免征土地增值税0.5%,还可能减免营业税及附加5.55%。从2009年9月份开始,岛内思明、湖里两区的住宅均价就已经超过了12600元/平方米,这也就意味着,当前大部分岛内的房子都属于非普通住宅。而随着厦门房价的不断上涨,越来越多的房子加入到“非普通商品房”大军。 ■ 首次购房标准 从2010年开始,首次购房标准以户(夫妻带未成年子女)为单位认定。相关部门表示,此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。 此前2008年公布的首次购房标准是以申请人个人为信息查询单位。 点评:首套房标准决定了购房者可享受的契税优惠、贷款政策:普通住宅首次购房者的税负减少至少2/3以上,90平方米以下的普通住宅首次购房者的税负为0;在贷款方面,首套房最低可享受首付2成、利率按照5年期以上基准利率7折等优惠。此次界定标准从“个人”变为“户”,将首次购房的人群进一步缩小,业内人士指出,这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。 ■ 税收 个人所得税方面,恢复按国家统一的税收政策执行,最高将按收入全额征收1.5%。 营业税个人购房征免时限为五年。 此前,自用两年的个人所得税全免;自2009年1月1日开始,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税5.55%;超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,差额征收;超过2年(含2 年)的普通住房免征营业税。 点评:该政策一经宣布便引起房地产市场的轩然大波,自此,国家重拳调控楼市的趋势越来越明朗。究竟是不是打压、会不会进一步推高房价,众说纷纭,也许市场表现将逐步说明这个问题。税收政策改变的影响主要在二手房市场,自优惠政策宣布取消后,年底楼市出现了一波“赶末班车”的热闹。而在今年开始实施之后,“五年,免营业税”再次成为二手房买卖中的“优势”。 ■ 二套房贷 1月10日下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国11条),除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外,在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价”。 而在2009年6月,银监会在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确强调,二套房贷必须按照首付四成、利率按基准利率1.1倍的放贷标准执行。但是实际上各大银行仍然会打“擦边球”,变相放松贷款政策。 点评:“国11条”强调,抑制投机需求,同时又不打击所谓刚性需求,动机良好,但效果还需要时间验证。业内人士分析,银行自主确定二套房贷利率,极可能使得业内统一操作变得混乱,银行间利率竞争的恶战在所难免。“如果二套房贷首付不低于四成被看做勒紧房贷缰绳的话,那么,贷款利率按风险定价的规定则更像是宣布对银行房贷利率松绑,长远来看,二套房贷利率不‘一刀切’并非好事。” ■ 存款准备金率 中国人民银行宣布自1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行自2008年6月7日后近19个月来首次上调存款准备金率。 点评:市场分析人士认为,近期银行等金融机构信贷急剧放量及通胀预期加大是央行采取这一举措的重要原因,而准备金率的上调,将“强烈紧缩预期,遏制信贷冲锋聚焦”,“对股市楼市形成冲击聚焦”,“准备金率还会继续上调,加息时点可能提前”。对于未来的利率政策工具,经济学家大多认为,今年的宏观调控将更倚重数量工具,加息可能仅有一次,最早可能发生在二季度末。 收起