车库和地面业主是否有使用权

物权法草案第五次提交全国人大常委会审议,明确了小区车位、道路归业主。 一、先说小区内地面车位 看看房产证,里面有一栏“土地使用权面积”,如果一个小区的物业被全部卖出,就意味着开发商对该小区的土地使用权面积已经全部分割给业主,即开发商对该小区的土地使用权已经消灭,小区的所有土地的使用权归全体业主所有,那么小区的地上车位当然就只能归全体业主了,这还有什么可说的嘛。如果开发商未卖出全部物业,也是按持有物业的土地使用权面积所占比例,对小区的土地享有相应的业主权利份额。业主们在取得小区内所有的土地使用权后觉得地面车位不够分,可以把绿地也改成了停车场,那都是业主们自己的事,如果业主们的对土地的使用行为违反了国家的法规,也该由政府来管——因为土地的所有权还归国家,而开发商无权过问——因为开发商已经丧失了小区物业的所有权和土地的使用权。开发商开发的目的就是为了尽快丧失这些权力以获取合法利润的,否则获利便是非法所得了,卖小区内地面车位的所得就属非法所得,这相当于把属于业主的土地使用权面积再卖一遍,政府如果打算整顿房地产市场,这就是现行。 另外,物业管理公司与小区地面车位的权属就更不沾边,因为小区除了内几间物业管理办公室和设备机房他们被业主授权使用和管理外,对小区的物业和土地不具所有权或使用权,对小区地面车位他们只具有行使被业主所赋予的管理义务范围内的权力。因此对小区地面车位的收费,物业管理公司只能收取管理的劳务费,而不能是租金,劳务费金额由业主根据市场寻价或招标决定。现在很多不是这样的,原因在下面。 二、再说小区内地下车位 小区地面上的土地使用权面积已经瓜分完毕,但地下或建筑物下还埋藏一个没有产权——即不享有小区地面上的土地使用权面积的车库,它是在政府的各种强制性的规划要求下,开发商不得以建造的,它既不能分摊给地上带产权的房屋——车库的使用权还属开发商,政府也没有强制业主必须按开发商满意的价格租用它,所以它通常成为开发商的一块心病——怎样拿它再挣一笔或作为长期的摇钱树,这是所有车位问题的根源。当然,任何人也没有权力要求开发商把地下车库当作开发必须的代价接受,开发商有权任意处置使用权属于自己的地下车库:无非是租出或售出使用权,租、售什么价?租、售给谁?都是开发商的权力。但是,除非开发商在前期规划设计上早有安排,否则,地下车库进出的车辆一般都是要捻过使用权已经属于业主的小区内土地的,这个“过路费”收多少?那可就是业主的权力了。这意味着地下车库的出路理论上是控制在业主的手上,业主们可以一辆车不下地库,把院子停满车,不够再立立体停车架,并且断掉通向地下车库的道路,让它坐蜡;不过,这样业主们也要付出相应的代价,因此不妨以此为筹码,要求开发商把地下车库作价租、售给业主。而现实的情况正好相反,开发商往往通过限制小区的车位来控制地下车库的租、售价格。 另外,小区还有一种人防平战结合改建的地下车库,其所有权在人防办,业主想租就去找人防办——这是租用者与被租物的所有权者之间的对话,除非开发商握有人防办出具的代理授权证明,业主处置方式同上。 三、车位的物权法问题 以上说的是两类小区车位在典型情况下的车位权属关系,实际这里面根本就没有所谓的车位问题,只有土地使用权或地下物业使用权等的权属纠缠问题。车位就象“二奶”,没有一个明确的法律地位,也不是完整的法律概念,不应该被扯进《物权法》。“二奶”没被扯进《婚姻法》,是因为拟法者熟悉“二奶”;车位被扯进《物权法》,说明拟法者不熟悉房地产的事务,同时还说明中国的所谓房地产律师也不熟悉房地产,所以,能眼睁睁地看着《物权法》对车位的问题改来改去,却始终拖泥带水,还与许多现行的法律相冲突。第五次审议的第七十五条说“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有”——简直不知所云:地面上的车位、车库有没有约定都是归业主的,否则小区土地使用权交割没意义;而地下车库没摊卖给你就是约定了不白给你的,怎么个归业主法?哄业主玩儿呢。但这还只能涉及到问题的表面,具体的情况更复杂。《物权法》如果真的希望能对车位问题有所贡献,不如在小区内土地使用权属问题处理上下点功夫,车位问题还有望得解。 不过,仅就车位而言对《物权法》的过分苛求并无意义,即便《物权法》如众望所归,也不会对目前商品住宅小区车位的整体状况产生多大的实际改变,除非房地产律师都没长进。这个道理,经济学学的好的能解释的通,业主不愿意接受而不易理解,律师想通了也要装糊涂,而中国房地产的所谓业内人士——主要是些专搞营销策划的人士,也最多能听懂我给他们的解释:如前所说,车位就象“二奶”一样没有正当名分,《物权法》如果不打算扰乱现行法律,在车位问题上也只能说到本文所说的程度,即小区内的车位都可以成为业主的,可这也就相当于说圈养的“二奶”都可以成为老婆——这种废话怎么可能改变“二奶”整体的社会现状嘛 . 收起