房地产相关知识

一、供地前的准备工作 土地储备中心将拟出让地块告知规划部门和环保、地震窗口。在20个工作日内,规划部门、环保部门、地震部门分别将刚性规划条件、审定的规划环评文件和地安评文件反馈到土地储备中心,国土部门综合研究后制定土地出让方案并报经政府批准后,土地储备中心组织土地招拍挂,投标单位交纳投标、竞买保证金。中标单位产生后,签订土地成交确认书(或建设用地批准书,盖章),土地储备中心将有关职能部门出具的文书交付中标单位。中标单位一次性缴清所有税费(含土地出让金、土地契税),国土局窗口办理国有土地使用权证书。 对于确需改变土地建设用途的,应当经国土部门同意(盖章)后,报政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应先经规划部门同意。 二、房地产开发项目的审批程序和收费方式 (一)规划许可阶段(5日) 中标单位取得土地成交确认证书后,首先在发改委窗口办理普通商品住宅固定资产投资项目备案。由勘测单位出具建设用地征地测量成果(中介盖章),向规划窗口申办建设用地规划许可证(盖章,1日内办结) 依法需要办理城市房屋拆迁许可的,由建设部门办理(盖章)。 规划部门提前介入,全程提供跟踪服务,指导项目单位组织编制修建性详规或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案总效果图、单体效果图。方案设计完成(中介盖章)提交后,规划部门7个工作日完成内部审查,一次性文字告知全部修改意见,要求项目单位尽快按修改意见完善方案,确保及时上报规委会研究,规委会实行月例会制度,保证项目不过月。规委会研究通过后,规划部门在3日内完成审定工作(盖章)。 修建性详规或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案审定后,规划部门将有关数据反馈国土局窗口,国土局窗口将有关数据上报国土资源部,出具制式土地出让合同。 项目单位一次性缴清本阶段费用后(费用包括:墙改基金、散装水泥基金、城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费。费用收缴由规划部门负责),到规划窗口办理建设工程规划许可证(盖章,1日内办结)。 (二)施工许可阶段(6日) 由建设部门牵头,行政服务中心组织,召集规划、城管、消防、人防、地震、环保、气象、文化、教育、水利、质监、安全等窗口对项目单位施工图设计进行前期集中指导,提出书面指导意见,项目单位按各部门要求和岩土工程勘察报告(中介盖章)设计施工图。 施工图设计初步完成后(中介盖章),自主安排审图机构进行施工图审查,出具审查合格书(中介盖章)。 最后,由建设部门牵头,行政服务中心组织,召集规划、城管、消防、人防、地震、环保、气象、教育、文化、水利、质监、安全等窗口联合审图(不需单独审图的部门在中心集中审图室联合审图。2009年5月1日起,一般建设工程消防设计文件不再审查),填写联合审图报告表,实行缺席默认,超时默许,由牵头部门和组织单位联合审图负责人共同签字后,建设部门代政府加盖“邢台市行政审批联合审图专用章”(盖章,3日内办结),交项目单位并由相关部门备案。 对于大型的人员密集场所和特殊建设工程消防设计审核,由消防部门单独审核(盖章,2009年5月1日起施行)。对于文物保护单位保护范围内作业和建设工程选址及文物保护单位迁移异地保护或拆除,由文化部门审批(盖章)。对危及人防安全范围内修建工程人防工程改造、拆除的,由人防部门审批(盖章)。需取用水资源的,由水务部门办理取水许可审批(盖章)。涉及国家安全事项的建设项目,由安全部门审批(盖章)。 项目单位取得建设工程规划许可证、国有土地使用权证、完成联合审图后,到城管局窗口办理建筑垃圾处置核准(盖章),排水许可证(盖章),对于临时占用城市道路的,由城管部门审批 (盖章),特种设备使用登记由质监部门负责(盖章,2日内办结)。同时,项目单位委托代理机构组织施工单位、监理单位进行招标,随后到建设局窗口办理招标文件备案、招标合同备案、建设工程质量、安全监督手续备案,项目单位一次性缴清本阶段费用后(费用包括:农民工工资保证金、建筑垃圾处理费,对于临时占用城市道路的交纳城市道路占用挖掘费。费用收缴由建设局窗口负责),到建设局窗口办理建设工程施工许可证(1日内办结)。 自2009年5月1日起,对于一般建设工程,建设单位应当自依法取得施工许可之日起7个工作日内,将消防设计文件报消防窗口备案。 在施工期间,各相关部门要强化事中监督工作。 (三)竣工验收阶段(4日) 项目单位投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上,已有商品房预售方案,即可到房管窗口申办商品房预售许可证(盖章,即办)。项目单位自行组织设计、施工、工程监理(中介盖章)等单位进行竣工验收后,有自动消防设施的项目须向消防部门提供自动消防设施检测报告(中介盖章),由规划部门牵头,行政服务中心组织,召集建设、城管、消防、人防、地震、环保、气象、教育、文化、质监、水利等窗口进行联合验收、认可(自2009年5月1日起,对于一般建设工程,建设单位在验收后应当报消防窗口备案,消防机构应当进行抽查),实行缺席默认、超时默许,各部门在3日内拿出验收意见,填写联合竣工验收报告表(对于大型的人员密集场所和特殊建设工程消防验收,由消防部门单独验收〈盖章,2009年5月1日起施行〉),由牵头部门和组织单位联合竣工验收负责人共同签字后,规划部门代政府加盖“邢台市行政审批联合竣工验收专用章”(盖章),交项目单位并由相关部门备案。最后,建设局窗口办理建设工程竣工验收备案手续。 三、本实施细则自印发之日起试行,市行政服务中心负责解释。 附件:1.邢台市房地产开发项目施工图联合审查实施办法 2.邢台市房地产开发项目联合竣工验收实施办法 3.施工图联合设计集中指导抄告单(样表)(略) 4.施工图设计集中指导意见书(略) 5.房地产开发项目联合审图受理通知书(略) 6.施工图联合审查抄告单(样表)(略) 7.施工图联合审查意见书(略) 8.房地产开发项目联合审图报告表(样表)(略) 9.房地产开发项目联合竣工验收受理通知书(略) 10.联合竣工验收抄告单(样表)(略) 11.联合竣工验收意见书(略) 12.房地产开发项目联合竣工验收报告表(样表)(略) 13.邢台市房地产开发项目行政审批流程示意图(略) 附件1:邢台市房地产开发项目施工图联合审查实施办法(试行) 为进一步规范本市房地产开发项目施工图联合审查行为,提高服务效率,方便企业办事,优化投资环境,根据省市有关文件精神,经研究制定本实施办法。 一、房地产开发项目施工图联合审查,指项目单位统一报送相关材料、图纸,市建设局窗口牵头,统一受理,行政服务中心组织,市规划、城管、消防、人防、地震、环保、气象、质监、教育、文化、水务、安全等相关窗口同步进行联合审图,统一提出修改意见(根据项目情况,确定参审部门。下同);施工图联合审查通过后,相关部门签字,加盖联合审图专用印章的审图机制。 二、实行一门受理。市建设局窗口统一受理项目单位提供的建设工程施工图和相关材料。材料不齐全的一次性书面告知;材料齐全的,向项目单位出具《邢台市房地产开发项目施工图审查受理通知书》。 三、抄告相关。市行政服务中心接到市建设局窗口联合审图通知后,以《邢台市行政服务中心施工图联合审查抄告单》的形式分别抄告市规划、城管、消防、人防、地震、环保、气象、质监、教育、文化、水务、安全局等相关窗口,并负责协调、咨询、催办、汇总工作。 四、联合审查。按抄告单确定的时间和地点,市建设、规划、城管、消防、人防、地震、环保、气象、质监、教育、文化、水务、安全局等相关部门进行联合审查,实行缺席默认(建设窗口、消防窗口、人防窗口也可单独进行专项审查)。 五、限时办结。联合或单独审查的窗口,要在3日内完成审查工作,实行超时默许。 六、统一盖章。各部门在联合审图报告表上统一签署意见(至少2名以上有执法资格人员签字),牵头部门、组织单位各派一名人员签字,建设部门代政府加盖“邢台市行政审批联合审图专用章”。联合审图报告表一式三份,项目单位、市建设局窗口、市行政服务中心各执一份。 七、本实施办法适用于本市规划区内的房地产开发项目。 八、本办法自印发之日起执行,市行政服务中心负责解释。 附件2:邢台市房地产开发项目联合竣工验收实施办法(试行) 为了进一步做好房地产开发项目竣工验收工作,提高办事效率,根据省市有关文件精神,制定本实施办法。 一、联合竣工验收工作由市规划局负责牵头,市行政服务中心组织,市建设、城管、消防、人防、地震、环保、气象、质监、教育、文化、水务、安全局等相关部门参加(根据项目情况,确定参加联合验收部门。下同)。参加验收的部门要确定有执法资格的两名以上人员参加,人员要相对固定。 二、联合竣工验收实行统一受理、抄告相关。市规划局窗口接到项目单位竣工验收申请后,立即与市行政服务中心联系,中心明确抄告建设、城管、消防、人防、地震、环保、气象、质监、教育、文化、水务、安全局等相关部门窗口进行竣工验收,实行缺席默认。 三、实行限时办结。在联合验收过程中,原则上实行集中验收,如有极特殊情况的部门窗口,须在3个工作日内完成验收工作。如遇未达到验收标准的项目,相关部门提出限期整改意见,并报市行政服务中心,待整改完成验收后,在联合竣工验收报告表上签署意见。如未按要求进行整改的,按有关法律、法规的规定处理。 四、实行统一盖章。各部门在联合验收表上统一签署意见(至少2名以上有执法资格人员签字),牵头部门、组织单位各派一名人员签字,规划部门代政府加盖“邢台市行政审批联合竣工验收专用章”。联合验收表一式三份,项目单位、市规划局窗口、市行政服务中心各执一份。 五、各相关部门要加强施工过程中的监管工作,避免施工过程中由于疏于管理而造成无法及时竣工验收现象的发生。 六、本办法自印发之日起执行,市行政服务中心负责解释。发布部门: 发布日期:2009年04月03日 实施日期:2009年04月03日 (地方法规) 收起